El mercado automotor sigue mostrando una fuerte retracción respecto del año pasado. Según los datos oficiales registrados hasta el jueves 16, se registraron 16.624 operaciones de altas de patentes de automóviles 0 km, una cifra que equivale a una caída del 31,5% interanual y de 11,3% si se la compara con los números de junio.

Existen dos atenuantes para este resultado parcial negativo. El primero es que las ventas a mitad de período muestran el mercado y su movimiento natural sin las ofertas y bonificaciones que suelen aparecer en las dos semanas finales. El segundo es que en julio hubo dos feriados contra uno del año pasado. Y ambos ya pasaron, con lo cual la medida de mitad de mes no equivale a la mitad de días para registrar operaciones.

Sin embargo, si la caída de patentamientos llega a ser mayor al 30% como se está registrando actualmente, no habrá manera de justificar el resultado por más que haya habido un día menos de ventas en las concesionarias.

“El mes viene parecido a lo que está sucediendo este año, hoy vemos que tendremos un mercado de entre 530.000 y 580.000 autos en 2026. Vamos a ver qué pasa en el segundo semestre, pero un mercado de esa magnitud es normal. Está bien”, dijo este jueves por la noche el presidente de Stellantis, Martín Zuppi, durante el lanzamiento de Leapmotor en Argentina.

Cuando el empresario mencionó 530.000 o 580.000 autos no está refiriéndose al total del mercado, que está compuesto también por camiones y buses pesados e incluso maquinaria agrícola, y que totalizaron 612.000 unidades en 2025. La referencia que toman las automotrices es la del mercado de autos de pasajeros (hatchback, sedanes y SUV) y vehículos comerciales livianos (pickups, furgones y vans), que son los que se venden a los usuarios particulares, y que en 2025 alcanzaron las 579.403 unidades tras 12 meses de operaciones.

Sin embargo, la caída de patentamientos no es uniforme ni transversal a todas las marcas y modelos. Algunos están sintiendo más fuertemente la contracción de ventas en las primeras dos semanas de julio.

Toyota lidera con 3.297 unidades, cuando al promediar julio había registrado 5.338 autos, es decir que tiene una caída de ventas del 38,2%. Volkswagen está en una posición similar, aunque mantiene el segundo lugar en patentamientos del mes, sus 2.072 unidades actuales contrastan con las 3.360 del año anterior y representan una baja del 38,3%.

Sin embargo, y aunque otras marcas como Fiat o Peugeot tengan diferencias aún mayores, pero Ford, por ejemplo, apenas haya bajado un 5,2%, siempre hay que considerar que las ventas suelen modificarse fuertemente en la semana final de cada mes, cuando dependiendo de los números de unos y otros, se suelen generar inyecciones de autos al mercado que cambian algunos números sustancialmente.

A mitad de mes, detrás de Toyota y Volkswagen están Ford con 1.638 unidades, seguida por Fiat con 1.512 y Chevrolet con 1.441. Luego aparece Renault con 921, despegada del resto, porque Mercedes-Benz está en séptimo lugar con 615 autos, BYD es octava con 538, Peugeot novena con 536 y Citroën décima con 527.

Entre los modelos, el mes está liderado por la pickup Toyota Hilux con 1.338 matriculaciones, por delante de otra pickup, la Ford Ranger, que suma 647 unidades, y por otro Ford, Territory, que está en 624. El sorprendente Toyota Yaris Cross está cuarto incluso por delante de los autos particulares compactos con 608 patentamientos, el Fiat Cronos es quinto con 523, la pickup Volkswagen Amarok sexta con 496, el Toyota Yaris sigue con 468 autos, el Volkswagen Tera con 432, el Toyota Corolla Cross tiene 363 y el Chevrolet Onix es el décimo modelo más vendido con 355 unidades.

Las acciones estadounidenses cayeron fuerte este viernes, lo que llevó a los principales índices hacia pérdidas semanales, ya que el sector de los semiconductores continuó lastrando los mercados a la baja. El panel tecnológico Nasdaq lideró la tendencia, con una pérdida de 1,4 por ciento.

El índice S&P Merval de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires repuntó 0,5% en pesos sobre el cierre, a 3.199.935 puntos. Entre los ADR y acciones de compañías argentinas que son negociados en dólares en Wall Street hubo mayoría de pérdidas, encabezadas por Mercado Libre (-2,3%). Del lado ganador estuvo el rebote de Satellogic (+7%), YPF (+2,6%, a USD 49,72), Vista Energy (+2,6%) y Tenaris (+2,5%).

Los bonos soberanos en dólares -Bonares y Globales- promediaron una suba marginal de 0,1%, mientras que el riesgo país de JP Morgan subió diez enteros, a 419 puntos básicos.

“Las acciones de semiconductores, según el índice PHLX Semiconductor Index, cayeron más del 3%, entrando en un mercado bajista después de que las bolsas asiáticas cayeran, con el Nikkei 225 de Japón un 4% abajo”, resumió Yahoo Finance.

Mientras tanto, las acciones de Netflix se hundieron 7,3% después de que el pronóstico de ingresos de la compañía para el tercer trimestre decepcionara a Wall Street, en un contexto en el que el gigante del streaming lucha contra un panorama del entretenimiento “dinámico y competitivo”.

Por otro lado, recrudece el enfrentamiento en Oriente Medio. Estados Unidos atacó el viernes varios puentes y un aeropuerto en Irán y Teherán respondió atacando una central eléctrica y una planta desalinizadora en Kuwait, mientras las partes beligerantes se arriesgaban a una mayor escalada al ampliar sus objetivos para incluir infraestructuras.

En el disputado Estrecho de Ormuz, donde el recrudecimiento del conflicto ha vuelto a cortar el suministro energético mundial procedente de Oriente Medio, los marines estadounidenses abordaron un petrolero y, según se informó, otro buque fue alcanzado por un proyectil.

Esta beligerancia impactó nuevamente en el precio del petróleo. El barril de crudo Brent del Mar del Norte subió 4,6%, a USD 88,09 el barril con entrega en septiembre. El crudo intermedio de Texas para agosto se pagó a su vez a USD 82,50 el barril (+4,5%).

El presidente de Estados Unidos, Donald Trump, amenazó con lanzar ataques aéreos a gran escala contra las infraestructuras de Irán y tampoco ha descartado un asalto terrestre contra la costa o las islas iraníes. Funcionarios estadounidenses afirmaron que los ataques contra el sur de Irán están diseñados, en parte, para ofrecer opciones a Trump.

“La subida de los precios de la energía provocada por el conflicto ha ejercido presión sobre Trump para que ponga fin a la guerra rápidamente”, indicó Reuters. En un discurso televisado el jueves por la noche, centrado principalmente en la seguridad electoral, Trump afirmó que Estados Unidos estaba “ganando a lo grande en Irán, y verán los frutos de ese esfuerzo muy, muy pronto”.

No solo el contexto general de los mercados internacionales le quitó fuerza al despegue de las cotizaciones de los activos domésticos. También recientes datos “macro” en el plano local abonan la cautela respecto de acciones y bonos.

Según datos del INDEC (Instituto Nacional de Estadística y Censos), la a tasa de informalidad subió a un preocupante 43,6% de los puestos de trabajo, un nivel representa un incremento de 1,1 punto porcentual respecto del 42,5% registrado un año antes. De mantenerse esta dinámica, la composición del empleo asalariado privado seguirá desplazándose hacia la informalidad, incluso en un contexto de crecimiento neto del número total de trabajadores.

“En tanto, el resultado fiscal primario de junio fue deficitario, llevando a incumplir la meta con el FMI, aunque el rojo se explico por cuestiones puntuales. Si bien no cambia el mensaje fiscal de fondo, persisten algunos desafíos en materia de ingresos y gastos, para lo cual es clave que la economía real, en especial en sectores rezagados, comience a mostrar una dinámica al alza. Dicho esto, es clave la continuidad en la reducción de la inflación, y el dato de junio fue positivo en ese sentido”, afirmó Juan Manuel Franco, economista Jefe del Grupo SBS.

Comprar un departamento para destinarlo al alquiler recuperó atractivo como alternativa de inversión. Es que el mercado combina hoy dos variables que pocas veces coinciden: mientras los precios de venta permanecen 12% por debajo de su máximo histórico, según datos de Zonaprop, la rentabilidad bruta anual de los alquileres alcanzó el 5,89% en junio.

Esa combinación ya comenzó a reflejarse en los indicadores. De acuerdo con el mismo relevamiento, hoy se necesitan alrededor de 17 años de alquiler para recuperar la inversión realizada en la compra de una vivienda, un plazo que se redujo 5,8% frente al registrado un año atrás.

Esta mejora responde, en gran medida, al comportamiento dispar de ambos segmentos durante el primer semestre. Mientras los alquileres acumularon un incremento promedio del 15,7%, los precios de venta de los departamentos apenas subieron 0,7%. Ese desfasaje mejoró el rendimiento de las propiedades destinadas a renta y fortaleció el atractivo del negocio.

Esa mayor previsibilidad para quienes buscan generar ingresos con un inmueble impulsó el renovado interés, una tendencia que se vio reforzada por la derogación de la Ley de Alquileres. «El propietario recuperó capacidad de decisión al momento de ofrecer una propiedad en el mercado, ya que puede definir la moneda del acuerdo, el mecanismo de actualización, la garantía exigida y el plazo del contrato», explica Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.

Compra y venta de departamentos: ¿por qué inversores siguen esperando si la renta mejoró?

Al margen de esos guarismos alentadores, la compraventa de inmuebles todavía no refleja plenamente ese cambio. En mayo se firmaron 5.435 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, una cifra 3% inferior a la del mismo mes de 2025. El desempeño acumulado de 2026 también permanece levemente por debajo del registrado un año atrás, lo que muestra que la recuperación avanza, aunque todavía a un ritmo moderado.

Como suele suceder al inicio de un cambio de ciclo, los primeros en reaccionar son quienes siguen de cerca las variables del mercado, mientras que el resto espera señales más contundentes antes de tomar una decisión. «La rentabilidad es condición necesaria, no suficiente», explica Juan Manuel Vázquez Blanco, gerente general de Fabián Achával Propiedades. Según señala, si bien los rendimientos de las propiedades mejoraron, «todavía falta mayor previsibilidad macroeconómica y una recuperación más firme del financiamiento, un factor clave para impulsar la liquidez del sector».

Pese a esa cautela, los indicadores muestran que el mercado mantiene un nivel de actividad elevado. «En los primeros cinco meses del año se realizaron 23.500 escrituras, apenas 1,2% menos que en el mismo período de 2025, una señal de que la recuperación continúa, aunque todavía de manera gradual», agrega el experto.

Según otro relevamiento de Monitor Inmobiliario, la rentabilidad bruta anual alcanza el 6,76%, por encima del promedio de los últimos años, que fue del 4,16%. Sin embargo, ese porcentaje no contempla costos como expensas extraordinarias, mantenimiento, impuestos, honorarios y períodos de vacancia. Por eso, «el rendimiento efectivo suele ubicarse entre 1 y 1,5 puntos porcentuales por debajo del retorno bruto», pormenoriza Vázquez Blanco.

Una vez realizados esos ajustes, el rendimiento neto puede ubicarse en torno al 5,5% anual, un nivel que sigue siendo competitivo frente a otras alternativas de inversión. En ese sentido, la rentabilidad bruta funciona como un primer indicador para evaluar una operación, mientras que la rentabilidad neta permite conocer con mayor precisión el rendimiento efectivo de la inversión.

Pese a ello, muchos prefieren comprobar que esta tendencia podrá sostenerse en el tiempo. «Quienes deciden invertir ahora, lo hacen en una etapa temprana, antes de que la consolidación del crédito hipotecario y un escenario macroeconómico más estable impulsen una demanda más masiva», sostiene Daniel Bryn, analista de Zipcode.

Más allá de la coyuntura actual, la mejora de la rentabilidad también se observa al comparar el rendimiento de los departamentos con su evolución histórica.

Departamentos baratos y alquileres que rinden más: ¿es momento de comprar?

En 2026, la rentabilidad bruta anual se ubica en torno al 6,2%, un nivel que contrasta con los mínimos alcanzados durante los años de mayor regulación del mercado locativo. En 2020, por ejemplo, el retorno promedio había caído hasta el 1,8%, mientras que entre 2019 y 2022 se mantuvo por debajo del 3,5%. La recuperación comenzó a acelerarse desde 2023 y llevó al indicador nuevamente a valores superiores al 4%, hasta alcanzar el nivel actual, el más alto en casi 25 años.

Esta mejora de la renta convive, además, con una brecha todavía abierta en los valores de venta. Mientras la rentabilidad supera el promedio histórico, el precio publicado de los departamentos ronda los u$s2.467 por m², todavía por debajo del valor que justificaría esa relación entre precio e ingreso por alquiler, estimado en torno a los u$s3.899 por m².

En otras palabras, el inversor no solo accede hoy a un flujo de renta más atractivo, sino que también mantiene una expectativa de valorización si los valores de venta continúan recuperándose.

La trampa de la renta alta: por qué algunos barrios rinden más, pero implican mayor riesgo

Más allá del rendimiento esperado, quienes analizan comprar una propiedad para alquilar comenzaron a prestar mayor atención a otro factor: la vacancia, es decir, el tiempo que un inmueble permanece desocupado entre la salida de un inquilino y el ingreso del siguiente.

La mayor disponibilidad de unidades en alquiler elevó la competencia entre propietarios y convirtió al tiempo sin renta en un elemento determinante. Un mes de vacancia dentro de un contrato anual puede reducir de manera significativa el rendimiento efectivo de una inversión, incluso cuando la rentabilidad bruta proyectada resulte atractiva.

En este escenario, «ya no alcanza con mirar únicamente el porcentaje de retorno esperado. Una propiedad con menor renta teórica, pero con alta ocupación y menor rotación puede terminar siendo más conveniente que otra con un rendimiento superior difícil de sostener«, sostiene el gerente general de Fabián Achával Propiedades.

Hoy en día, hay más de 16.000 departamentos disponibles en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires, muy por encima de los cerca de 4.000 que había durante la vigencia de la Ley de Alquileres. Ese incremento amplió la oferta y obliga a los propietarios a evaluar no solo cuánto pueden cobrar, sino también cuánto tiempo puede permanecer una unidad sin generar ingresos.

En ese escenario, la ubicación vuelve a ser determinante para quienes buscan invertir en un inmueble destinado a renta. No todos los barrios ofrecen la misma combinación entre rentabilidad, liquidez y riesgo: mientras algunas zonas sobresalen por sus retornos brutos, otras se destacan por una demanda más estable y menor exposición a períodos sin inquilinos.

Según Monitor Inmobiliario, Villa Lugano alcanza una rentabilidad bruta del 12,51% y La Boca del 9,52%, dos de los niveles más altos de la Ciudad de Buenos Aires. También aparecen entre los barrios con mayores rendimientos Floresta (8,81%), Balvanera (8,75%), San Nicolás (8,67%) y Parque Patricios (8,59%).

Sin embargo, los especialistas advierten que una renta más elevada no siempre implica la mejor alternativa. En estas zonas, el inversor debe analizar con mayor detalle factores como la demanda, el perfil del inquilino y los tiempos de vacancia. Para quienes buscan un equilibrio entre ingreso, facilidad de alquiler y potencial de valorización, Almagro, Boedo, Flores, Villa General Mitre y San Cristóbal aparecen como opciones atractivas, con rendimientos en torno al 7,5% y 8,5%«, según Bryn.

En estos barrios, el retorno puede ser algo menor, pero suele estar acompañado por una demanda más sostenida y mayor estabilidad tanto para alquilar como para vender. Como resume el analista de Zipcode: «Algunos priorizarán obtener una renta más elevada, mientras que otros preferirán resignar parte del rendimiento a cambio de reducir el riesgo de tener la propiedad desocupada durante más tiempo».

¿Qué falta para que los precios vuelvan a subir?

Más allá de la mejora de la rentabilidad, el próximo desafío del mercado será que esa mayor conveniencia para los inversores se traslade a los valores de venta. En mayo se firmaron 5.435 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, un nivel que muestra estabilidad, aunque todavía sin una aceleración significativa de la demanda. Dentro de ese total, apenas 587 operaciones incluyeron hipoteca, una señal de que el financiamiento todavía tiene una participación limitada en el mercado.

«Sin crédito en escala, la recuperación de precios será gradual, selectiva y desigual entre barrios y tipologías», aduce Vázquez Blanco. Las propiedades mejor ubicadas, con mayor liquidez y una demanda más sostenida podrían ser las primeras en reflejar una recomposición, mientras que una recuperación más amplia dependerá de que más compradores puedan acceder al financiamiento.