ECONOMIA
Alquileres bajo la lupa: aseguran que el 60% de los contratos eran informales con la ley anterior
En Infobae al Regreso, los referentes de Inquilinos Agrupados y Tejido Urbano discutieron el impacto social y económico tras el aumento de los alquileres en la Ciudad y el Gran Buenos Aires, fenómeno que combina la suba de divorcios y la eliminación de la Ley de Alquileres.
Gervasio Muñoz y Fernando Álvarez de Celis analizaron los índices oficiales, la brecha con la inflación y las condiciones que enfrentan hoy los inquilinos ante el nuevo escenario regulatorio.
La discusión se centró en los números concretos. Matías Barbería puso sobre la mesa tres índices clave para entender la magnitud del aumento tras el cambio de gobierno: “Según Zonaprop, los alquileres aumentaron 195% en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires entre noviembre de 2023 y abril de 2026. El índice oficial del Instituto de Estadísticas y Censos porteño marca un 204% en el mismo período”. Sin embargo, el dato más impactante llegó con el índice nacional: “En la región GBA, que incluye Capital y Gran Buenos Aires, el aumento fue del 657%”.
La inflación acumulada en ese período fue del 355%, lo que implica que “el precio de los alquileres casi duplica la inflación”. La disparidad entre índices, explicaron, responde a que algunos miden precios de publicación y otros lo que pagan efectivamente los inquilinos. “El ajuste viene porque se fue cambiando a las nuevas formas de alquiler fuera de la ley”, detalló Barbería.
Gervasio Muñoz cuestionó la validez de los argumentos de mercado: “Durante la Ley de Alquileres, los precios viajaban por debajo de la inflación y los salarios. Apenas se termina la ley, el mercado impone cualquier tipo de condición y aumentan los precios”. Para él, la intervención estatal es indispensable: “Hasta que no haya intervención del Estado sobre cuestiones centrales en materia de acceso a la vivienda en alquiler, la cosa va a estar cada vez peor”.
Álvarez de Celis remarcó cómo el fenómeno del divorcio multiplica la demanda de vivienda: “Hay una familia y, por una ruptura de pareja, se va de casa y tiene que alquilar otra vivienda. Aumenta por dos la demanda de vivienda”.
Muñoz aportó otra perspectiva sobre el supuesto déficit habitacional: “Hace muchísimo tiempo la población es la misma, pero hay más viviendas que hogares en la ciudad de Buenos Aires. Hay 230 mil viviendas más que hogares”. Sin embargo, buena parte de esas viviendas no se destinan al alquiler tradicional: “Hay un 10% vacías, muchas funcionan como consultorios o no se alquilan porque los dueños las usan como reserva de valor o para alquileres temporarios tipo Airbnb”.
La caída de la oferta formal, especialmente tras la derogación de la Ley de Alquileres, generó una migración hacia contratos informales y nuevas reglas de juego, con los inquilinos en clara desventaja. “El 60% de los alquileres estaba fuera de la ley”, advirtió Álvarez de Celis, señalando que la informalidad se volvió la norma y no la excepción hasta 2023.
El debate expuso las dificultades cotidianas que enfrentan los inquilinos ante la falta de regulación y el poder de negociación de grandes inmobiliarias. Muñoz recordó: “En 2017 se votó en la Legislatura porteña que la comisión en la ciudad de Buenos Aires ya no se la van a cobrar a los inquilinos, sino a los propietarios. Sin embargo, las inmobiliarias te la siguen cobrando igual, porque no te queda otra que aceptarlo”.
La presión financiera afecta especialmente a los jóvenes y familias de clase media, que atrasan su emancipación o deben compartir vivienda para reducir gastos. “Hay jóvenes que comparten habitaciones. Se alquilan camas en la ciudad de Buenos Aires. Las camas tienen precio”, describió Muñoz. Álvarez de Celis sumó: “Una persona que alquila paga entre dos y tres departamentos a lo largo de su vida”.
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ECONOMIA
Repuntaron los bonos y cayó el riesgo país pero el mercado limita el horizonte a octubre de 2027
Dos factores confluyeron para que los bonos soberanos interrumpieran una racha de once ruedas consecutivas de caídas, que había elevado el riesgo país en 138 puntos, hasta los 628 puntos básicos. La fuerte liquidación de exportadores y la compra de USD 70 millones por parte del Banco Central en el Mercado Libre de Cambios (MLC) alentaron compras de oportunidad.
De esta manera, los títulos más largos, que son los de más elevada renta, subieron hasta 1,15% y el riesgo país cayó 21 unidades (-3,3%) a 607 puntos básicos.
Pero la Bolsa no detuvo su caída y el Merval de las acciones líderes perdió 0,6 por ciento. Transportadora de Gas del Norte, que viene de un mal balance y de tarifas atrasadas, continuó su declive y bajó 4%, seguida de Central Puerto e YPF con 2,4 por ciento.
En el exterior, el escenario se complicó más para la Argentina porque los bonos del Tesoro de Estados Unidos continúan bajando y sus tasas rompen récords. El Bono a 10 años ahora rinde 5,25%, el nivel más alto desde 2006 y el bono a 30 años subió a 5,60% el mayor retorno desde 2002.
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Esa dinámica arrastró a los títulos del mundo. Los de Alemania subieron su tasa a 3,61%; los de Francia a 4,81% y los de Japón a 3,08 por ciento. La deuda se encareció para todos y a la Argentina la sorprende con un escenario político inestable. Una muestra de cómo inciden los tiempos electorales surge de la comparación entre dos bonos soberanos. El Bonar AO27, que vence antes de las elecciones, rinde 4,4%, mientras que el AO28 ofrece 11,6 por ciento. Medido en riesgo país, el primero arroja un diferencial casi imperceptible y el segundo alcanza los 630 puntos básicos. Los inversores votan todos los días con sus decisiones de inversión, y los rendimientos reflejan esa preferencia.
En Estados Unidos, la caída del Índice de Confianza del Consumidor fue elevada y la llevó a los niveles de 2014. La suba de los bonos del Tesoro arrastraron al alza la tasa de hipotecas y los alquileres. Por eso, el dinero que se destina a consumo es menor y equivale a una caída del salario real.
En la Reserva Federal, este indicador genera dudas porque un enfriamiento de la economía podría postergar de octubre a diciembre la suba de tasas prevista. Esa posibilidad es la que el mercado comienza a incorporar en los precios, pese a las dudas que resurgen sobre el sector de inteligencia artificial, principal demandante de fondos de los inversores globales.
Las Bolsas de Nueva York reaccionaron con cautela ante este escenario y anotaron leves bajas que no superaron 0,26 por ciento. La menor tensión entre Estados Unidos e Irán hizo bajar el petróleo porque el rial iraní tuvo una fuerte caída; sigue pagando los costos del cierre del estrecho de Ormuz. La economía parece solucionar lo que la diplomacia no puede. El dólar sigue fuerte en el mundo y subió 0,22 por ciento. En el mes aumentó 1,68% frente a las seis principales divisas del mundo.
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La abundancia de dólares en la Argentina impide que la moneda estadounidense arrastre al peso. En el MLC se operaron USD 846 millones y el BCRA pudo comprar una cifra cercana a lo acostumbrado el mes pasado de 70 millones de dólares. Es la mayor compra de las últimas 22 ruedas. El dólar mayorista bajó $1,50 (-0,2%) a 1.522 pesos.
La consultora F2 de Andrés Reschini señaló que “en futuros el volumen operado fue de 2.008.703 contratos y el interés abierto sumó otros USD 69,5 millones hasta 4.294 millones. En la rueda de bonos soberanos dollar linked (BYMA, t+1) el volumen de operaciones fue de USD 170 millones (VN) que es superior a los USD 140 millones previos, pero nada que se salga de lo habitual”.
Otro buen dato para respaldar al dólar fue el que dio el Indec al señalar que la Balanza de Pagos del segundo trimestre fue récord para Bienes y Servicios con USD 7.191 millones que permitieron un saldo a favor de 2.214 millones de dólares. Según F2 este saldo “refuerza la idea de una proyección positiva para fin de año”.
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En el mercado financiero, el MEP cayó $6 (-0,4%) a $1.550 y el contado con liquidación (CCL) perdió $10 (-0,6%) a 1.614 pesos. El “blue” cayó $5 (-0,30%) a 1.560 pesos.
Las tasas de interés bajaron. Las LECAP con vencimiento hasta el 30 de noviembre rinden 1,9%, aunque la letra que vence el 15 de enero registró un salto inesperado: su tasa subió a 2,06% efectivo mensual, por encima del 2,03% que ofrece el instrumento con vencimiento el 31 de enero. En el mercado atribuyeron el movimiento a una venta de gran volumen, que permitió a compradores de oportunidad acceder a un título con mayor renta.
En el mercado overnite, se preanunciaba una rueda con mejores precios en las Bolsas de Nueva York porque los rendimientos del Tesoro operaban anoche en baja. El Dow Jones estaba 0,30% arriba, el oro aumentaba 0,75% a USD 4.211, pero el petróleo Brent dio vuelta su apertura inicial a la baja y estaba 0,40% arriba en USD 96 por barril. El dólar seguía en alza frente a las principales monedas del mundo.
Los inversores locales esperaban una mejor rueda para los bonos soberanos. Hay precios de oportunidad. Si bajan las tasas de los títulos del Tesoro de Estados Unidos, podría repetirse el alza de ayer.
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