El negocio inmobiliario argentino podría atravesar la transformación más profunda de las últimas décadas. El proyecto de ley que impulsa el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, y que el Gobierno prevé enviar al Congreso en los próximos días, propone modificar de raíz el ejercicio del corretaje inmobiliario.

La iniciativa parte de un concepto que resume toda la reforma: el corretaje inmobiliario dejaría de ser considerado una profesión regulada para pasar a ser un servicio de intermediación comercial (siempre y cuando en el plano legislativo se apruebe así). A partir de esa definición, el proyecto elimina buena parte de las restricciones vigentes y abre la puerta a un mercado con mayor competencia.

Si finalmente obtiene respaldo legislativo, la reforma impactará sobre los colegios, corredores, inmobiliarias, plataformas digitales, desarrolladores, franquicias y también sobre quienes compran, venden o alquilan una propiedad.

Estos son los cinco cambios que cambiarán el negocio inmobiliario

1. Se termina la matrícula obligatoria

El cambio más importante consiste en la eliminación de la matrícula obligatoria y de la exigencia de contar con un título universitario específico para ejercer el corretaje inmobiliario.

Hoy, para intermediar en una operación inmobiliaria resulta obligatorio estar matriculado en el colegio profesional de cada jurisdicción. El proyecto elimina ese requisito y considera que cualquier persona o empresa podrá prestar servicios de intermediación comercial, siempre que cumpla con las normas generales que regulan la actividad económica.

Para el Gobierno, la medida ampliará la competencia, reducirá barreras de ingreso y permitirá la aparición de nuevos modelos de negocios. Los detractores, en cambio, sostienen que la matrícula representa una garantía para los consumidores y un mecanismo de control profesional.

Para los colegios profesionales, en cambio, implica eliminar uno de los principales mecanismos de control sobre la actividad.

Es el cambio más disruptivo del proyecto. La iniciativa elimina la obligación de estar matriculado en un colegio profesional y también deja sin efecto la exigencia de contar con un título universitario específico para ejercer el corretaje inmobiliario.

2. Los colegios perderán el control de la actividad

Otro de los cambios centrales elimina el rol de los colegios profesionales como organismos con poder disciplinario sobre los corredores inmobiliarios.

Actualmente, esas entidades controlan la matrícula, aplican sanciones, suspenden o incluso pueden excluir a un profesional por incumplimientos éticos o legales.

El proyecto propone que esas funciones desaparezcan y que los colegios continúen existiendo únicamente como asociaciones civiles de adhesión voluntaria, sin facultades regulatorias.

El debate gira en torno a quién ejercerá los controles sobre la actividad. Mientras el Gobierno sostiene que bastan las normas generales de defensa del consumidor y del Código Civil y Comercial, los colegios advierten que podría generarse un mercado con menor supervisión.

3. Se podrá operar en cualquier parte del país

La reforma también elimina las restricciones territoriales que hoy existen para ejercer la actividad.

En la actualidad, un corredor matriculado en una provincia no puede operar libremente en otra sin realizar nuevos trámites o inscribirse en la jurisdicción correspondiente.

Si el proyecto prospera, esa limitación desaparecerá y una inmobiliaria podrá prestar servicios en todo el país sin necesidad de obtener múltiples matrículas.

La medida favorecería especialmente a las cadenas nacionales, las franquicias inmobiliarias y las plataformas digitales, que podrían expandir sus operaciones con menores costos administrativos y mayor escala.

4. Honorarios libres y mayor competencia

Otro punto relevante consiste en la eliminación de los aranceles mínimos y de cualquier referencia obligatoria para fijar honorarios.

Actualmente, varios colegios establecen escalas orientativas o mínimas para las comisiones inmobiliarias. Con la reforma, cada corredor, empresa o plataforma podrá negociar libremente sus honorarios con los clientes.

El Gobierno considera que esta medida aumentará la competencia y permitirá reducir costos para quienes compran, venden o alquilan inmuebles.

Quienes rechazan la iniciativa sostienen que podría iniciarse una competencia exclusivamente basada en precio, con impacto sobre la calidad del servicio y la profesionalización del sector.

5. Cambia el modelo de negocio inmobiliario

Más allá de cada modificación puntual, especialistas coinciden en que el verdadero cambio consiste en redefinir jurídicamente el corretaje inmobiliario.

Al dejar de ser una profesión regulada para convertirse en un servicio comercial, el mercado podría abrirse a nuevos participantes.

Además de las inmobiliarias tradicionales, podrían ganar protagonismo plataformas tecnológicas, proptech, desarrolladores, fintech, bancos, marketplaces y empresas que integren la intermediación inmobiliaria con servicios financieros, legales o digitales.

El nuevo escenario también aceleraría la competencia mediante herramientas de inteligencia artificial, automatización de procesos, tasaciones digitales, contratos electrónicos y modelos de negocio que ya funcionan en otros mercados.

El proyecto de reforma inmobiliaria divide al sector

El borrador del Gobierno también abrió un fuerte debate entre quienes consideran que el corretaje debe continuar como una profesión regulada y quienes sostienen que debe funcionar como cualquier otra actividad comercial.

Entre quienes respaldan la reforma, Jorge Amoreo Casotti, CEO de PINT, afirmó que el proyecto corrige una distorsión histórica. «El corretaje es una actividad comercial por definición, no una profesión liberal. Los colegios inmobiliarios lograron transformar un oficio comercial en una profesión regulada», sostuvo.

En la misma línea, Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), consideró que la desregulación favorecerá una mayor competencia y la incorporación de nuevos modelos de negocios. «Si el mercado inmobiliario tiene algún retraso en su evolución, se debe esencialmente a los colegios inmobiliarios. La colegiación debería ser voluntaria y no obligatoria», señaló.

Del otro lado, Miguel Chej Muse, socio del estudio Vela & Chej Muse Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, rechazó la iniciativa al considerar que el corretaje no puede equipararse a una actividad comercial común. «Cuando hablamos de desregulación, en realidad estamos hablando de desprofesionalización. Esto es una profesión y la función de los colegios es proteger a la sociedad», afirmó.

Además, defendió el sistema de matriculación como una herramienta de seguridad para los clientes. «Quien entrega una reserva o una suma importante de dinero necesita saber que está frente a un profesional matriculado, sin antecedentes y sujeto a un tribunal de ética», concluyó Chej Muse.

El actual Acuerdo de Complementación Económica entre Argentina y Brasil para el intercambio de automóviles sin arancelamiento tiene fecha de vencimiento en junio de 2029. Es el conocido ACE 14, que se firmó y entró en vigencia el 20 de diciembre de 1990 y fue renovado casi sin modificación alguna durante 35 años.

La última renovación fue en 2019 y tenía un plazo de extensión de diez años, pero tanto de un lado como del otro de la frontera, esperan poder renovar un nuevo acuerdo que se extienda más allá de 2029, ya que es el sistema que permitió darle solidez de bloque a la industria automotriz de los dos países.

“Del lado argentino, hay mucho interés en que se empiece a negociar y que el mensaje sea claro en que no va a haber libre comercio en 2029. De eso dependen las inversiones del sector, que siempre se prevén dos o tres años antes”, dijo una fuente del sector automotor. Los brasileños, en tanto, siempre han mostrado interés en alcanzar el libre comercio, pero se espera que alcancen un acuerdo, como ha venido sucediendo durante los últimos 35 años. Por ahora, los gobiernos de ambos países no mostraron vocación en instalar en tema en sus agendas.

Dentro del ACE 14 existe un sistema denominado Flex, que es un coeficiente que regula el comercio bilateral para equilibrar la balanza comercial automotriz entre ambos países, tanto sea por vehículos terminados como de autopartes.

El Flex establece cuántos dólares puede exportar un país por cada dólar que le compra al otro. Es un monto asignado para el sector, y no por cada marca, lo que permite que algunas puedan hacer un intercambio, otras una exportación únicamente y otras tantas solo una importación.

Para eso, se estableció una tabla de integración gradual que debería terminar en una situación de libre comercio desde 2029, y que actualmente determina -desde el pasado 1 de julio de 2025 y hasta el 30 de junio de 2027- que por cada dólar que Argentina le exporta a Brasil, Brasil puede exportarle a Argentina 2 dólares.

Esto subirá a 2,5 dólares el año próximo y a 3 dólares entre 2028 y 2029 antes de que se elimine, teóricamente, esa limitación que protege a la industria automotriz argentina de no quedar invadida por productos brasileños.

Dentro de las cláusulas del acuerdo entre ambos países existe también la del arancel común extrazona del 35%, que es el blindaje para Argentina y Brasil como bloque automotor, acordado para que vehículos de otra procedencia no rompan el ecosistema industrial actual por el cual prácticamente todas las marcas que fabrican en el mercado local intercambian productos con las brasileñas.

La única forma de salir de ese arancel es a través de acuerdo bilaterales de un país con otro pero con algún tipo de límite como los cupos. Así fue como Argentina habilitó el cupo de 50.000 híbridos y eléctricos anuales sin arancel, que casualmente, o no tanto, se extenderá hasta 2029 inclusive.

Pero hay excepciones de todo tipo. Una es Ford, que ya no tiene fábrica en Brasil y por lo tanto solo le vende pick up Ranger desde Argentina sin recibir productos desde ese país. Otra es Peugeot, que exporta 208 y 2008 desde la planta de Palomar pero no trae productos desde Brasil.

Un caso intermedio es el de General Motors, que solo produce algunas versiones del Chevrolet Tracker en la planta argentina de Rosario, pero también recibe otras del mismo modelo que se producen en Brasil, además de Onix, Sonic, Spin, S10, Montana y Trailblazer. Y otro similar es el de Ram, que ahora produce la pick up Dakota en Argentina, pero hasta fin de año pasado traía Rampage desde Brasil sin un producto nacional para intercambiar.

Y después están los casos opuestos. Son los de Citroën, que importa tres modelos desde Brasil, C3, Basalt y Aircross, pero no exporta ninguno ya que no se fabrica más el único modelo que tenía la marca en Argentina, el furgón Berlingo; Jeep, que trae los Renegade, Compass y Commander pero no produce ningún modelo localmente; y Nissan, que trae Kicks y Kait y ya no fabrica localmente la pick up Frontier como ocurría hasta el año pasado.

Incluso dentro de esta condición está una marca como Hyundai, que no tiene producción local pero sí brasileña, y por ese mecanismo del sector puede traer los modelos HB20 y Creta desde ese país sin arancel alguno.

Las otras fábricas argentinas producen autos que no se fabrican del otro lado de la frontera y hacen un intercambio de unidades con los modelos de esa procedencia.

Toyota vendió en el primer semestre en Argentina 18.861 Hilux, SW4 Y Hiace de producción argentina, e importó 19.176 vehículos desde Brasil entre Yaris, Yaris Cross, Corolla y Corolla Cross.

Volkswagen, en cambio, vendió en el mismo período 8.088 pickups Amarok nacionales, pero importó 23.457 unidades brasileñas, entre Tera, Polo, Nivus, Virtus, T-Cross y Saveiro.

Fiat también trae más modelos de los que produce localmente, pero el volumen de Cronos es muy alto mientras Titano solo acompaña por ahora. Los autos nacionales vendidos de la marca fueron 14.572 contra 19.043 que llegaron desde Brasil entre Argo, Pulse, Mobi, Fastback, y las pickups compactas Toro, Strada y Fiorino.

Chevrolet vendió 7.603 Tracker entre nacionales e importadas, pero trajo muchos más autos desde Brasil, que alcanzaron las 13.763 unidades entre Onix, Spin, Montana, S10 y Trailblazer. A estos se sumará desde este mes el nuevo Chevrolet Sonic, también brasileño.

Renault, por su parte, al haber discontinuado Alaskan, Sandero, Stepway y Logan, quedó únicamente con Kangoo hasta que se lance la nueva pickup Niágara a fin de año. El mix es de 5.079 unidades fabricadas en Argentina contra 11.245 brasileñas entre Kwid, Kardian, Boreal y Oroch.

RAM importó desde Brasil 1.560 Rampage pero exportó desde Argentina 1.605 pickups Dakota. En cambio, Jeep trajo 7.253 autos desde Brasil entre Renegade, Compass y Commander, Citroën importo 8.330 unidades de C3, Basalt y Aircross; y Nissan trajo desde Brasil 3.111 vehículos de los modelos Kicks y Kait. En los tres casos sin exportar unidades por falta de producción local.

Ford, la marca que no produce autos en Brasil y sí en Argentina, es una especie de “amortiguador” para el sistema, y su volumen de exportaciones a Brasil sin importaciones, es el que en gran medida habilita cuota para que otras marcas que traen vehículos puedan hacerlo sin enviar otros a cambio.

Con el dólar estabilizado en torno a los $1.500, la gran incógnita es hasta dónde puede subir el tipo de cambio antes de fin de año. Para responder esa pregunta, iProfesional analizó las proyecciones de los bancos y consultoras que más acertaron el valor del dólar en los últimos dos años, un grupo reducido de economistas que vuelve a ofrecer una referencia sobre el nivel que podría alcanzar la divisa hacia diciembre.

Los expertos más «precisos» resultan ser aquellos que en diciembre de 2024 pronosticaron con mayor exactitud el precio que alcanzó el billete estadounidense en la plaza mayorista oficial 12 meses después, según el informe mundial de FocusEconomics.

El dólar mayorista cerró el año pasado en $1.455, y los economistas que más se acercaron a anticipar ese valor un año antes fueron: BBVA Research ($1.457), Credicorp Capital ($1.450), Itaú Unibanco ($1.450), Invecq Consulting ($1.450), MAPFRE Economics ($1.440) y Oxford Economics ($1.440).

La consultora que acertó el precio del dólar dos años seguidos y su nuevo pronóstico

De esta manera, al tomar las nuevas proyecciones para el precio del dólar de cara a diciembre que viene por parte de los citados bancos y consultoras de inversión «más precisos», se puede obtener una referencia de cuál podría ser la cotización del billete estadounidense a fin de año.

Entre todos los integrantes de este grupo selecto, MAPFRE Economics se destaca porque también había acertado en 2023 el precio del tipo de cambio mayorista para fines de 2024. Es decir, durante dos años seguidos fue la entidad que más se acercó a pronosticar el valor en el que terminó cotizando el dólar mayorista unos 12 meses después.

Ahora, esta consultora, según las últimas estimaciones publicadas en el informe de julio de FocusEconomics, prevé que el tipo de cambio mayorista llegará a $1.843 a fin de año.

De esta manera, el avance previsto para todo 2026 del dólar mayorista en Argentina sería de un 26,7%. Un porcentaje que es apenas inferior al consenso de las estimaciones para la inflación del mismo período, realizadas por los 45 expertos relevados por este informe mundial, que se ubica en 31,5%.

Para tener una referencia, los pronósticos de MAPFRE Economics ($1.843) se ubican en el tercer lugar entre los valores más elevados previstos por los encuestados, solo por detrás de FIEL ($1.883) y Pantheon Macroeconomics, que indicó alrededor de $1.850 para diciembre.

Estos datos son bastante más altos que el consenso que arroja el consolidado de los 45 economistas relevados por FocusEconomics, el cual prevé que el tipo de cambio mayorista será de $1.659 para diciembre. Es decir, cerca de 184 pesos menos que el precio considerado actualmente por la consultora más certera.

Qué proyectan las otras consultoras ganadoras para el dólar de diciembre

Además de las proyecciones mencionadas de MAPFRE Economics, también se puede observar qué prevén en la actualidad las otras 5 consultoras y bancos que más acertaron la cotización del billete estadounidense el año pasado.

Los pronósticos del tipo de cambio mayorista para fines de 2026, según estas firmas más precisas, son:

• Invecq Consulting: $1.800
• BBVA Research: $1.730
• Credicorp Capital: $1.670
• Oxford Economics: $1.609
• Itaú Unibanco: $1.600

Más allá de la dispersión de precios prevista por cada banco o consultora, se puede destacar que, por lejos, el valor considerado por MAPFRE Economics ($1.843) para fines de diciembre es el más alto.

Sin embargo, al analizar en general todos estos datos, se observa que la tendencia del mercado es a la baja para el billete estadounidense, debido a que hace dos meses las estimaciones más altas para fin de año alcanzaban los $1.996, mientras que ahora se ubican en $1.883.

Superávit récord y Vaca Muerta: los pilares de la calma cambiaria

La tranquilidad actual que exhibe el mercado cambiario, pese a haber finalizado la época de liquidación de la cosecha gruesa, se sustenta en el ingreso de divisas a través de otros rubros, como la energía y la minería. A esto se le suma la suba de los precios internacionales del crudo y de otras materias primas que exporta la Argentina, como consecuencia del recrudecimiento del conflicto en Medio Oriente.

«Argentina alcanzó un superávit comercial de casi u$s14.000 millones durante el primer semestre. El incremento de las ventas externas y la contracción de las compras justifican este resultado positivo. No obstante, el saldo de junio mostró una desaceleración al marcar el superávit más bajo en cuatro meses», detalla Ignacio Morales, jefe de Inversiones de Wise Capital.

Por su parte, la consultora Qualy puntualiza sobre el comercio de bienes en junio: «El superávit, con 31 meses consecutivos, fue el mes pasado de u$s2.194 millones, impulsado por las exportaciones de los sectores primarios y energético, con precios y cantidades al alza».

De hecho, un informe de la Bolsa de Comercio de Rosario proyecta un ingreso histórico de divisas, dado que se espera que la liquidación de los sectores agropecuario, minero y energético alcance los u$s57.168 millones durante 2026. Un volumen que, de plasmarse en la realidad, superará el récord alcanzado en 2022 y también el nivel del año pasado, cuando se registró un total de u$s50.381 millones.

En resumidas cuentas, según las estimaciones de la City, se espera que en el segundo semestre ingresen por exportaciones unos u$s29.793 millones, empujadas por las ventas de Vaca Muerta, los remanentes del agro y la minería, donde toman impulso el litio, el oro y la plata.

Por lo pronto, el precio de la soja trepó 1,5% en el mercado de Chicago el lunes hasta alcanzar los u$s450 por tonelada, una cotización alta que no se registraba desde mayo pasado.

Al incremento de las exportaciones se le suma una compra notoria de reservas por parte del Banco Central, que desde el 5 de enero pasado lleva adquirido un total de u$s12.688 millones.

A ello se añaden las señales positivas de las distintas calificadoras de riesgo mundiales al mejorar las notas de la deuda argentina, tal como ocurrió el martes con Moody’s.

Así, también empresas y estados nacionales y provinciales continúan ingresando divisas por préstamos en el exterior. De hecho, en el mercado se prevé que la provincia de Neuquén, epicentro de Vaca Muerta, anunciaría este mes —luego de 9 años sin realizar colocaciones con ley de Nueva York— una emisión por u$s500 millones.

Banda de flotación y proyecciones: cuánto margen tiene el dólar para subir

Con este panorama calmo respecto a la disponibilidad de divisas que tiene el Gobierno para afrontar los compromisos de deuda en moneda estadounidense en todo 2026, el dólar mayorista se encuentra estable y avanza apenas 1,4%, mientras que la inflación acumula alrededor de 18% en el mismo lapso.

En el mercado de opciones y futuros del Matba-Rofex se está convalidando esta calma, ya que se negocia un valor de dólar mayorista de $1.627 para fines de diciembre. Por lo tanto, se prevé que desde ahora hasta fin de año avance un 10%.

Además, la cotización actual del dólar mayorista, que es de $1.477,5, se encuentra muy por debajo del techo de la banda de flotación establecida por el Banco Central para no intervenir en el mercado cambiario, la cual se actualiza de forma diaria en base a la inflación de dos meses previos (t-2) y que en el presente está en un nivel de $1.833.

Es decir, el valor actual del tipo de cambio es unos 355 pesos inferior al límite máximo «permitido» por el BCRA; en otras palabras, tiene margen para avanzar alrededor de un 24% antes de equiparar ese techo de la banda.

Así, en este segundo semestre la cotización del dólar podría avanzar a un ritmo mayor para no quedar tan atrasada respecto al incremento de la inflación, aunque no de manera abrupta.

 que pronostica $1.713 para diciembre.

Al respecto, Sebastián Menescaldi, economista y director asociado de Eco Go —con un pronóstico de $1.667—, coincide: «Prevemos que luego de un primer semestre calmo, donde sorprendió la oferta de divisas, el flujo sea algo más restringido, principalmente por estacionalidad, y con una demanda que no cede, donde el tipo de cambio exhiba una variación más parecida al 2% mensual«.