Un informe privado encendió las alarmas de los inquilinos al revelar que las unidades más chicas lideran las subas en la Capital Federal

24/05/2026 – 16:18hs

El mercado inmobiliario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires volvió a transformarse en un escenario de fuerte preocupación para quienes no tienen vivienda propia. Tras meses de cierta estabilidad y una mayor oferta de inmuebles en las distintas plataformas de búsqueda, las variables comenzaron a moverse de forma dispar. Un reciente informe sectorial puso de manifiesto que la presión habitacional se concentra con mayor fuerza en un segmento específico, complicando el acceso a los sectores con ingresos más bajos o jóvenes que buscan independizarse.

De acuerdo con el relevamiento periódico del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), las unidades de menor superficie experimentaron un comportamiento que las diferencia del resto del mercado de locaciones. Mientras que los departamentos de dos y tres ambientes mostraron ajustes mensuales y anuales que lograron ubicarse por debajo del Índice de Precios al Consumidor (IPC), las opciones de un solo ambiente rompieron esa tendencia, consolidándose como el único tipo de propiedad residencial cuyo incremento interanual logró superar los niveles de inflación acumulada.

Esta asimetría en los valores genera un combo complejo para el bolsillo de los trabajadores. El encarecimiento de estas unidades no solo restringe las posibilidades de mudanza dentro de la Capital Federal, sino que genera que la cobertura de los ingresos frente al costo habitacional básico sea cada vez más acotada. La dinámica actual empuja a una porción importante de la población hacia zonas periféricas o barrios con menor conectividad de transporte e infraestructura de servicios básicos, ampliando la brecha de acceso a la vivienda en el territorio porteño.

Cuánto cuesta alquilar un monoambiente en Capital Federal

El estudio estadístico reflejó que, a pesar de que el incremento registrado durante el último mes se posicionó en torno al 1,7% —quedando levemente por debajo de la inflación estimada, que se proyecta cercana al 2%—, el acumulado de los últimos doce meses muestra un desfasaje negativo para los inquilinos. El valor promedio solicitado por los propietarios para ingresar a un monoambiente medio en CABA ya se ubica en un piso elevado cercano a los $600.000, dejando muy rezagados a los indicadores de ingresos de referencia.

La brecha se vuelve especialmente crítica al comparar el costo del alquiler con la evolución del Salario Mínimo, Vital y Móvil (SMVM). Con un haber básico fijado en los $363.000, la capacidad de cobertura disminuyó de forma notable. En la actualidad, ese ingreso mínimo apenas alcanza para cubrir el 60,5% del valor de un departamento de un ambiente. La situación se vuelve aún más restrictiva para las tipologías más grandes, donde el SMVM representa el 51,86% de un dos ambientes y tan solo el 36,3% de una unidad de tres ambientes.

A esta realidad de los precios de base se le debe sumar otro factor de peso que encarece de forma mensual el presupuesto de cualquier hogar: las expensas. El costo de mantenimiento de los edificios, los servicios públicos y las tasas municipales impactan con fuerza en el valor final, representando un porcentaje extra que muchas veces no figura en los avisos iniciales y que termina por definir si un inquilino puede o no sostener el contrato.

Cuáles son las zonas más afectadas por la suba de precios

El mapa de las ofertas inmobiliarias en la Ciudad expone realidades muy contrastantes según el barrio elegido. El relevamiento destaca que la concentración de avisos se mantiene en el corredor norte y en las zonas de mayor poder adquisitivo, donde barrios como Puerto Madero, Palermo y Núñez lideran históricamente los rankings de precios más caros de la plaza, concentrando cerca de una quinta parte de toda la disponibilidad de inmuebles en alquiler tradicional.

Por el contrario, los barrios del sur y el oeste de la Ciudad, tales como Lugano, Floresta o Liniers, continúan posicionándose como las alternativas más accesibles para los presupuestos ajustados. Sin embargo, los especialistas del CESO advierten que la baja disponibilidad de unidades en estas áreas -que apenas representan un porcentaje mínimo de la oferta total del mercado digital- genera una fuerte competencia entre los postulantes, presionando los valores hacia el alza y restringiendo las posibilidades reales de encontrar opciones pagables para quienes perciben remuneraciones medias o básicas.

La litigiosidad en el sistema de riesgos del trabajo no da señales de desaceleración. Durante los primeros cuatro meses de 2026 ingresaron casi 40.000 nuevas demandas judiciales contra las aseguradoras de riesgos del trabajo (ART), un volumen que supera al del mismo período del año pasado y que consolida una tendencia que, de mantenerse, llevaría a un nuevo récord histórico antes de que termine el año.

La Unión de Aseguradoras de Riesgos del Trabajo (UART) alertó por la situación y señaló que ni las reformas legales recientes ni las medidas adoptadas en algunas jurisdicciones lograron revertir, hasta ahora, la dinámica de crecimiento.

Según los últimos datos notificados en el sistema de riesgos del trabajo correspondientes a abril de 2026, en el primer cuatrimestre del año se acumularon 39.687 nuevos casos. Solo en abril se registraron 12.727 juicios. El volumen acumulado se ubica un 2,3% por encima del ingresado durante el mismo período de 2025, que ya había sido particularmente elevado.

En los últimos doce meses —entre mayo de 2025 y abril de 2026— ingresaron 135.000 demandas al sistema, con un promedio que supera las 11.000 por mes. Proyectando ese ritmo, la UART estima que el año cerrará con 138.600 juicios, por encima del récord de 134.000 causas registrado en 2025. Ese número, a su vez, ya había representado en su momento el pico más alto desde que existen registros en el sistema.

La tendencia de crecimiento es sostenida. Desde 2020, las demandas por riesgos del trabajo crecieron un 200%. Y si se amplía aún más la perspectiva histórica, el contraste es todavía mayor: en 2003 se registraban alrededor de 3.000 juicios por año.

La distribución geográfica de los juicios no es homogénea. En 2025, el 73% de las demandas se concentró en tres distritos: la provincia de Buenos Aires, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) y Santa Fe.

En el primer cuatrimestre de 2026, la provincia de Buenos Aires mostró una baja del 4,9% respecto del mes anterior, aunque en términos acumulados se mantiene en niveles similares a los de 2025. La Ciudad de Buenos Aires, en cambio, continuó con aumentos interanuales: comparado con el primer cuatrimestre del año pasado, registra un crecimiento del 9%.

Entre las nueve provincias con mayor volumen de juicios, Entre Ríos presenta el mayor aumento del acumulado móvil de doce meses, con una variación del 33%. Le sigue Chubut, que si bien comenzó a mostrar bajas interanuales tras los altos registros de 2025, continúa como la segunda jurisdicción con mayor crecimiento en ese indicador, con un 24%. Santa Fe acumuló 6.535 nuevos casos en el primer cuatrimestre, un 19,5% por encima del mismo período de 2025. En el otro extremo, Mendoza y Córdoba mostraron una dinámica descendente en la comparación interanual, en el marco de medidas orientadas a ordenar el sistema en esas jurisdicciones.

Uno de los aspectos que la UART subraya con insistencia es la divergencia entre los indicadores de seguridad laboral y el volumen de litigiosidad. Desde 2017 hasta hoy, los accidentes laborales se redujeron un 55% y los fallecimientos vinculados al trabajo cayeron un 80%. En números concretos, esos avances permitieron salvar unas 19.000 vidas y evitar más de 4,7 millones de accidentes. Sin embargo, el recorrido de los juicios fue en sentido contrario.

La comparación internacional ayuda a dimensionar el fenómeno. En Chile se presentan 5,8 juicios por cada 10.000 trabajadores y en España, 8,5. En la Argentina ese indicador asciende a 132,8, lo que implica que la litigiosidad local es 16 veces mayor que la chilena y 23 veces superior a la española.

Desde la UART señalan que el origen del problema es principalmente judicial. En particular, apuntan al incumplimiento de la Ley 27.348, sancionada en 2017, que estableció la creación obligatoria de Cuerpos Médicos Forenses (CMF) en cada jurisdicción para unificar criterios y reducir la litigiosidad. La falta de implementación de ese esquema dejó el terreno libre para peritos externos que fijan incapacidades por fuera de los parámetros oficiales, con honorarios calculados como un porcentaje del monto de la sentencia, lo que genera un incentivo directo a elevar los porcentajes de incapacidad reclamados.

Mara Bettiol, presidente de la UART, lo explicó en estos términos: “A efectos de atacar la judicialización, es clave que no haya brecha entre lo que dice el perito judicial y el porcentaje de la comisión médica. Mientras esa brecha exista, habrá un incentivo a litigar”.

El impacto también se refleja en los costos del sistema. Según un informe de UART, el 45% de lo que pagan las ART en juicios se destina a intermediación: honorarios de abogados, peritos y gastos judiciales. Por cada millón de pesos abonado en demandas, unos $450.000 quedan dentro de ese circuito, sin llegar al trabajador.

A lo largo de los últimos meses se sancionaron distintas normas con el objetivo de frenar la litigiosidad. La Ley de Modernización Laboral, aprobada en marzo de 2026, introdujo cambios en el esquema de honorarios periciales —que pasaron de calcularse como porcentaje de la indemnización a montos fijados por el juez según la tarea realizada— y estableció la obligación de los jueces laborales de acatar la jurisprudencia de la Corte Suprema. También incluyó la transferencia del fuero laboral nacional a la órbita de la Ciudad de Buenos Aires y parámetros técnicos vinculados a los CMF para reducir la discrecionalidad en las pericias.

Sin embargo, los datos del primer cuatrimestre muestran que esos cambios aún no se tradujeron en una reducción del ingreso de demandas. Desde el sector lo atribuyen, en parte, a un fenómeno habitual cuando se avecina una nueva regulación: el ingreso de causas se acelera antes de que entren en vigor las nuevas reglas.

En paralelo, algunas provincias avanzaron con iniciativas propias. En Santa Fe, por ejemplo, la Corte Suprema provincial tomó juramento a peritos médicos forenses especializados y la Legislatura aprobó una reforma del Código Procesal Laboral que redujo el plazo de caducidad a 90 días —anteriormente era de dos años— y estableció límites a los honorarios periciales. En la provincia de Buenos Aires, el fallo “Galarza” de la Suprema Corte buscó unificar criterios y limitar la generación de montos considerados desproporcionados. En Mendoza, se anunció la ampliación del número de peritos dependientes del Poder Judicial.

La implementación plena de los CMF continúa siendo uno de los principales desafíos pendientes. La falta de funcionamiento efectivo en varias provincias sostiene un esquema con criterios dispares que, según la UART, opera como uno de los principales motores de la judicialización.

La reacción de Nicolás Pino, presidente de la Sociedad Rural Argentina (SRA), ante el anuncio del Gobierno sobre la reducción de los derechos de exportación, dejó en claro la postura del sector: “Las retenciones tienen que ser cero”. La declaración se produjo durante una entrevista en el canal América 24, horas después de que Javier Milei informara la baja de estos tributos para el trigo, la cebada y la soja.

El dirigente rural reconoció que no esperaban el anuncio presidencial, aunque destacó el canal de diálogo abierto con las autoridades nacionales. “Permanentemente estamos cambiando mensajes y números y mostrando lo que desde nuestro lugar le decimos al Gobierno. Y ellos son muy receptivos, pero de ahí a esperar el anuncio del presidente…”, afirmó en la entrevista televisiva.

Según Pino, la reducción impacta de manera inmediata en trigo y cebada, mientras que para soja está prevista una aplicación gradual a partir de enero de 2027 y sujeta a la evolución de la recaudación fiscal. En palabras del titular de la SRA, la rebaja será de “un cuarto punto, medio punto a partir de enero del veintisiete”. También remarcó que el objetivo final sigue siendo la eliminación total: “Las retenciones tienen que ser cero. Cero”.

Al explicar el efecto de dos puntos menos de retenciones, Pino estimó que, en trigo, la mejora ronda los “veinte, veintipico de dólares en función de los productores”, aunque aclaró que los números son provisorios y dependen de cada cultivo. El dirigente también contextualizó la situación productiva: “Los números que se venían viendo ahora que estamos sembrando trigo y cebada eran muy finos. Si bien el trigo tuvo un aumento en estos últimos días… venimos trabajando con aumento de costos, como todos los argentinos, aumento de combustible, urea”.

Durante el intercambio televisivo, Pino analizó el escenario de inversión en el campo argentino. Expresó que no alcanza con la tenencia de tierras, sino que se requiere capital y acceso al crédito. “Te regalo un campo en la mejor zona que vos quieras. Pero te limito a: no te doy crédito. Vos no sos un tipo de plata, no tenés capital propio y no lo podés alquilar. Ponete a trabajar. No vas a poder hacer nada”, ilustró. Detalló que implantar una hectárea de soja cuesta alrededor de 400 dólares, mientras que para maíz la inversión asciende a 800 o 900 dólares por hectárea, además de gastos en infraestructura como alambrados y corrales.

El titular de la SRA insistió en que la rentabilidad está atada al acceso a financiamiento. “Falta crédito, crédito que tenga tasas amigables, no que te obligue a fundirte más rápido”, señaló. Si bien mencionó que hay líneas particulares que comienzan a enfocarse en productos, advirtió que “hoy por hoy todavía las tasas no son muy amigables para el productor”, con rangos de interés entre el 28% y el 32%.

La infraestructura y los costos de logística también surgieron como temas centrales. Pino se refirió al proyecto de fideicomiso para mejorar los accesos a los puertos de Santa Fe, impulsado por la provincia, y manifestó su desacuerdo con la modalidad propuesta. “No nos gusta la manera, porque generar un fideicomiso para arreglar los accesos a los puertos… pero aumentando lo que aporta el flete, el camión, a un dólar y medio por tonelada, no nos gusta”, sostuvo. Propuso, en cambio, que la financiación se realice a través de mecanismos similares a los peajes, en función de la cantidad de ejes de los camiones.

Pino advirtió que los problemas de infraestructura redundan en mayores costos para el productor. “La falta de infraestructura o la mala infraestructura genera que ese señor que está en la fila y por ahí dos días está para descargar, ponele, eso es plata. Todo eso hace al costo argentino”, remarcó.

Respecto a las perspectivas para la campaña agrícola, el presidente de la SRA indicó que la Bolsa de Comercio de Rosario proyectaba hasta 500.000 hectáreas menos de siembra de trigo, aunque consideró que la reducción de retenciones puede incentivar la producción. Subrayó la importancia del trigo no solo como grano, sino también en la rotación y el cuidado del suelo.

En el plano de la ganadería, el dirigente explicó que “la frontera agrícola avanzó sobre campos ganaderos” debido a la falta de rentabilidad en la carne, lo que llevó a algunos productores a abandonar la actividad. Sostuvo que retomar la ganadería implica inversiones sustanciales en infraestructura y que la decisión de producir depende de la viabilidad económica.

Consultado sobre la relación entre el campo y la sociedad, Pino afirmó que percibe un cambio positivo. Señaló que “el campo siempre fue algo lindo y bien visto por los argentinos”, aunque reconoció autocrítica entre los dirigentes por la falta de comunicación en años anteriores.

El presidente de la SRA proporcionó datos sobre la cosecha gruesa: la producción de soja supera los 48 millones de toneladas y la de maíz, los 60 millones. Estos volúmenes, según Pino, anticipan meses de buena liquidez para el país. También mencionó que hay más de 250.000 productores y que quienes habían decidido alquilar sus campos ahora evalúan volver a administrarlos, ante la mejora en los márgenes.

Pino también destacó que el aumento de los combustibles impacta directamente en los márgenes del productor, ya que un incremento en el gasoil repercute en los fletes. “El costo está alto, entonces cualquier pequeño margen que te aumente, por ejemplo, el aumento de gasoil repercute en los fletes un seis, siete por ciento, diez por ciento con toda la furia, no llega. ¿Es mucho o poco? Es un montón, porque tu margen es finito”, describió.

Sobre el panorama político interno, el presidente de la SRA confirmó que las elecciones de la entidad se realizarán el 9 de septiembre, aunque evitó anticipar una definición sobre su posible candidatura para otro período al frente de la institución.