ECONOMIA
Cómo son y cuánto cuestan los microdepartamentos de 15 metros cuadrados que se venden en la Ciudad de Buenos Aires
En el mercado inmobiliario porteño conviven unidades de todo tipo y precio, pero pocas generan tanta curiosidad como los departamentos de 15 metros cuadrados. Diminutos por definición, estos espacios se venden antes de que cualquier campaña publicitaria llegue a su público.
Gabriel Maioli, director de la comercializadora M&M Propiedades, lleva construidos 52 edificios en la Ciudad de Buenos Aires, junto con la desarrolladora Alto Grande. Dentro de esa trayectoria, dos proyectos con unidades de entre 15 y 18 metros cuadrados se vendieron por completo antes de que se lanzara publicidad masiva. “En dos semanas, sin hacer publicidad, se hicieron las ventas”, señaló.
Uno de esos edificios está ubicado en Perón al 1200, con 165 unidades que originalmente podían destinarse tanto a vivienda como a apart hotel. El resultado final fue que prácticamente la totalidad fue adquirida por inversores para uso turístico. El otro proyecto en curso se encuentra en Luis Sáenz Peña al 400, con unidades de hasta 18 metros cuadrados que, según Maioli, son siempre las primeras en venderse dentro de cada edificio.
La pregunta obvia es qué entra en un espacio de esas dimensiones. Maioli describe una configuración que prioriza la funcionalidad: anafe de dos hornallas, mesada, cocina que puede ocultarse dentro de un placard, alacena y baño. En algunos casos, el lavabo se ubica fuera del baño para ganar espacio interior.
Lo que falta adentro se intenta compensar afuera. El edificio de calle Perón, por ejemplo, cuenta con 2.500 metros cuadrados de amenities: pileta, solarium, gimnasio y una plaza seca de 400 metros cuadrados. “Son espacios que se pensaron para que fueran vivienda, hostel, co-living o apart hotel”, explicó el desarrollador.
Maioli reconoce las limitaciones del formato. “Está lejos de ser lo ideal, lo reconozco. Lo ideal sería que todos podamos pagar al menos un monoambiente de 40 metros cuadrados”, afirmó. Su argumento es que la demanda existe porque el mercado no ofrece alternativas accesibles para ciertos perfiles: personas solteras, en proceso de divorcio, jubiladas o en busca de una primera vivienda.
En el caso del edificio de Perón al 1200, las unidades que originalmente costaban alrededor de USD 35.000 hoy se revenden entre USD 55.000 y 65.000 dólares. En el mercado de alquiler temporario, el precio por noche oscila entre USD 45 y USD 80, aunque en fechas de alta demanda —como grandes recitales— puede escalar hasta 120 dólares. La ubicación, a dos cuadras del Obelisco, es el principal argumento para el turismo.
La ocupación del apart hotel, sin embargo, no es la misma de antes. “Antes teníamos una ocupación de casi el 100% y hoy tenemos cerca del 60%, con mucho menos turismo”, reconoció Maioli.
El atractivo central de estas unidades es el precio de entrada. Maioli menciona que, mientras un departamento estándar en Palermo puede ubicarse entre los 3.000 y 3.500 dólares por metro cuadrado, las unidades más pequeñas permiten acceder a una propiedad por valores que, en algunos casos, arrancaron en 45.000 dólares.
La modalidad de pago es otro factor que impulsa la demanda debido a que se ofrece un esquema de financiamiento sin anticipo y en cuotas.
El lado negativo, es que los microdepartamentos no califican para préstamos hipotecarios. Durante la gestión de Mauricio Macri, cuando se relanzaron los créditos para vivienda, estos departamentos no calificaban. Tras gestiones ante el Banco Central de la República Argentina (BCRA), el piso mínimo para poder recibir un crédito hipotecario se redujo de 27 a 19 metros cuadrados. Luego, con un cambio regulatorio, volvió a subir a 22 metros cuadrados, valor que rige actualmente.
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Con un monto operado en el segmento de contado de USD 580,4 millones, el dólar mayorista tuvo una suba marginal de 50 centavos, para finalizar a 1.513 pesos. En octubre el tipo de cambio mantiene una baja de seis pesos o 0,4 por ciento.
La divisa operó con escasas oscilaciones en un mercado bien provisto de oferta en una rueda con licitación de deuda del Tesoro, y tras un dato de inflación de septiembre en 1,9%, es decir 0,2 puntos porcentuales más que en agosto. A nivel interanual, el indicador sumó 33,4%, que contrasta con un dólar mayorista que en el último año ganó solo 153 pesos o un 11,3%, desde los $1.360 del 14 de octubre de 2025.
El BCRA informó que la banda superior de su esquema cambiario 1.934,07 pesos. El dólar mayorista quedó a 421,07 pesos o 27,8% de es límite de flotación, , la brecha más amplia desde el 21 de abril de 2025 (28,4%), casi 18 meses atrás, dentro de un esquema que comenzó a regir el 14 de abril del 2025.
“Con un IPC que, sin sorpresas, estuvo en línea, el dólar mayorista sigue calmo -en torno a los $1.515- e incluso, por momentos, afloja a partir de una mayor oferta. Esta coyuntura viene siendo aprovechada por el BCRA para acelerar las compras en lo que va del mes e incluso registrar fuertes adquisiciones, como ayer, a partir de operaciones en bloque”, describió el economista Gustavo Ber.
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“Frente a ello, la atención se traslada a qué pasará del lado de los pesos, y en dicho sentido la licitación podría arrojar nuevas pistas sobre la estrategia monetaria”, continuó el titular del Estudio Ber, antes de conocerse el resultado de la licitación de bonos del Tesoro, para renovar vencimientos por 4,9 billones de pesos.
El dólar al público quedó estable a $1.535 para la venta en el Banco Nación. El dólar blue también quedó sin cambios a $1.550, tras haber operado en un máximo de $1.555 por la mañana.
Para los analistas de Vector Investments, “la mejora cambiaria no elimina las exigencias de financiamiento externo”, dado que “el escenario combina avances en nominalidad y acumulación de divisas con desafíos todavía visibles en actividad, costo de financiamiento y percepción de riesgo”.
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Los expertos de Balanz indicaron que “la estabilidad cambiaria se tradujo en un buen desempeño en las curvas en pesos. Además del sorpresivo resultado de la elección en Brasil, la mejora de los términos de intercambio y las emisiones de provincias y corporativos continúan aportando flujos adicionales al balance externo. Respecto a esto último, restan por liquidar unos USD 4.600 millones de emisiones ya realizadas, según una presentación del vicepresidente del BCRA que se conoció la semana pasada”.
El ministro de Economía, Luis Caputo, y el presidente del Banco Central, Santiago Bausili, se reunieron con la directora Gerente del FMI (Fondo Monetario Internacional), Kristalina Georgieva, en Bangkok, Tailandia.
Tras el encuentro, Caputo lo calificó como excelente en una publicación en la red social “X”, en la que señaló que habían conversado sobre cuestiones internas y externas, y destacó los elogios de Georgieva a la disciplina fiscal de Argentina pese a los shocks globales.
En una publicación separada en “X”, Georgieva también destacó las mejoras en los fundamentos económicos y la resiliencia, sustentadas en la disciplina fiscal, mientras muchos países enfrentan dificultades por sus elevados déficits.
“Ambas partes señalaron que sus equipos están trabajando para finalizar las conversaciones sobre la tercera revisión del programa, que habilitaría un desembolso de USD 865 millones”, subrayó Max Capital.
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“En el plano político e institucional, el presidente Javier Milei busca reforzar la confianza de los inversores mediante su viaje a Washington para consolidar la alianza estratégica con la administración de Donald Trump y reunirse con autoridades clave de energía y comercio en EEUU”, comentó Felipe Mendoza, analista de mercados de EBC Financial Group.
En otro orden, los últimos datos disponibles sobre los depósitos privados en dólares, actualizados al 8 de octubre, muestran un aumento de USD 195 millones en las colocaciones en efectivo del sector privado, hasta USD 42.376 millones, un máximo desde el colapso de la Convertibilidad.
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