La brecha escaló un 37%. Factores como acceso al crédito y cambios en la demanda impactan en valores, ubicación y oferta de inmuebles en barrios porteños

18/05/2026 – 13:12hs

El mercado inmobiliario argentino atraviesa un momento de profundas paradojas. Tras años de letargo, la dinámica actual muestra signos de reactivación, pero con una fragmentación interna que no tiene precedentes históricos.

Según el último informe de la consultora EconViews, que dirige el economista Miguel Kiguel, la distancia entre el valor del metro cuadrado de una unidad nueva y una usada nunca fue tan alta como ahora.

Esta brecha, que redefine las estrategias de inversores y compradores, pone sobre la mesa una pregunta incómoda: ¿el mercado prevé una especie de fin del atractivo de lo «usado» o es simplemente un ajuste de costos y preferencias?

Una brecha histórica en la Ciudad

En la ciudad de Buenos Aires, el «spread» promedio entre el metro cuadrado a estrenar y el usado ya escaló hasta el 37%.

Para tomar dimensión de la magnitud del fenómeno, basta observar lo que ocurre en barrios como Monserrat: allí, una propiedad nueva cuesta hoy un 67% por encima que una vivienda usada, cuando antes de la pandemia esa diferencia era de apenas el 17%.

Este fenómeno no es exclusivo de la Capital Federal.

La tendencia se replica con fuerza en plazas como Rosario y Córdoba, a pesar de tener perfiles mucho más residenciales en sus zonas céntricas. Sin embargo, en Buenos Aires, el «efecto lastre» de las oficinas vaciadas por el home-office profundizó la caída del valor de lo usado en el centro porteño.

El nuevo rol del crédito hipotecario

Uno de los motores detrás de este comportamiento es el sesgo del financiamiento. De los casi $5 billones (equivalentes a u$s3.500 M) otorgados en créditos hipotecarios desde el año 2023, el 70% se destinó a la compra de propiedades nuevas.

Esta dinámica representa un giro de 180 grados respecto a las décadas de los ’90 o los años 2000, cuando el 85% de las hipotecas se volcaban al mercado de usados.

Hoy, el mercado empuja al comprador hacia lo «a estrenar», consolidando una preferencia que deja rezagadas a las unidades antiguas que no ofrecen las prestaciones o la eficiencia de las nuevas construcciones, resume el reporte de la consultora.

Ganadores y perdedores en el mapa del AMBA

El informe de EconViews destaca una heterogeneidad extrema. Mientras que los precios generales en la CABA se estancaron en 2025 y 2026 —con un valor promedio de u$s2.460 el metro cuadrado, todavía está un 33% por debajo de los máximos de 2018—, hay barrios que «vuelan» y otros que «se hunden».

Los ganadores y perdedores del mapa inmobiliario:

• «Los estrellas»: Barrios como Núñez (+27%), Colegiales (+20%) y la parte comercial de Flores (+29%) lideran las subas de los últimos años. En estos distritos, incluso las propiedades usadas se encarecieron un 5% promedio desde 2023
• «Los golpeados»: El corredor norte del GBA vive una realidad distinta. El informe menciona que la expansión de la «frontera country» post-pandemia generó una sobreoferta de lotes que hundió los precios. Ajustado por la inflación de EE.UU., el metro cuadrado cayó un 20% en San Fernando y un 17% en Tigre

En el centro de la ciudad de Buenos Aires, las oficinas de San Nicolás derraparon un -22% y Monserrat, -23%. Siguen sin encontrar su piso.

Las acciones estadounidenses fluctúan dispares este lunes, con leves alzas y bajas en los principales indicadores, ya que la preocupación por la inflación provocada por la guerra afectó a los inversores al inicio de una semana dominada por los resultados de Nvidia (-1,8%), actualmente la empresa más valiosa del mundo por capitalización bursátil, por encima de los 5 billones de dólares.

A las 11:50 horas el índice S&P Merval de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires sube 0,2%, a 2.720.000 puntos. Los bonos soberanos -Globales y Bonares- ascienden un 0,2% en promedio, a la vez que el riesgo país de JP Morgan descuenta cuatro unidades para la Argentina, en los 534 puntos básicos.

El petróleo crudo opera estable, con el Brent del Mar del Norte a USD 109,30 el barril para entregar en julio, luego de que el gobierno de Estados Unidos se mostró flexible a la hora de permitir que Irán mantenga actividades nucleares pacíficas limitadas bajo la supervisión del Organismo Internacional de Energía Atómica, según declaró a Reuters una fuente iraní de alto rango.

La fuente señaló que, sin embargo, en lo que respecta a los activos iraníes congelados, Washington solo ha accedido hasta ahora a liberar una cuarta parte de dichos activos según un calendario por fases. Irán quiere que Estados Unidos reconsidere ambas posiciones, añadió la fuente.

En su nueva propuesta, Irán se ha centrado de nuevo en garantizar el fin de la guerra, la reapertura del estrecho de Ormuz y el levantamiento de las sanciones marítimas. Las cuestiones más controvertidas en torno al programa nuclear de Irán y el enriquecimiento de uranio, que siguen siendo las partes más difíciles de las negociaciones, se han aplazado para rondas posteriores de conversaciones.

Entre los ADR y acciones de compañías argentinas que son negociadas en dólares en Wall Street operan con predominio de ganancias. Mientras que del lado ganador destacan las subas de YPF (+4,6%), Vista Energy (+2,67%) y Bioceres (+2,9%), del lado negativo Satellogic cae un 7 por ciento.

Por otro lado, los rendimientos de los bonos del Tesoro de los EEUU a más largo plazo alcanzaron sus niveles más altos en más de un año, en medio de una ola de ventas en los mercados mundiales de bonos a mayor vencimiento impulsada por los temores de inflación relacionados con la guerra.

El retorno del bono referencial del Tesoro norteamericano a 10 años subió hasta el 4,6% anual, su nivel más alto desde febrero de 2025. La rentabilidad a 30 años bajaba poco más de dos puntos básicos, al 5,1 por ciento.

El repunte de los precios del petróleo la semana pasada agravó las preocupaciones de los inversores en bonos sobre la inflación, ya que las negociaciones para alcanzar un acuerdo en la actual guerra con Irán mostraban pocos avances. El conflicto ha provocado ataques y confiscaciones de buques en el estrecho de Ormuz, una ruta clave para el transporte de petróleo.

“Las acciones locales experimentaron una jornada de rebote técnico liderada por el sector energético y financiero. Si bien los balances bancarios exhibieron resultados superiores a los trimestres anteriores, persiste un sentimiento de cautela entre los inversores”, explicaron los analistas de Rava Bursátil.

“La bolsa estadounidense enfrenta presiones por el rendimiento de los bonos del Tesoro a 30 años, que alcanzó el 5,1%. En cuanto a las empresas de semiconductores, la volatilidad aumentó tras las noticias sobre la cumbre entre Estados Unidos y China, donde la autorización de venta de componentes no derivó en contratos inmediatos para Nvidia -según declaró Donald Trump-. Pese a esto, la acción se negocia cerca de sus máximos históricos», acotaron desde Rava Bursátil.

Durante los últimos meses, distintos sectores industriales atravesaron un escenario marcado por menores niveles de actividad, caída de la demanda y capacidad ociosa en las plantas fabriles. En ese contexto, la industria metalúrgica volvió a mostrar señales de deterioro durante abril. Según el informe mensual difundido por Asociación de Industriales Metalúrgicos de la República Argentina (Adimra), la producción del sector registró una caída interanual de 4,3% y una baja de 1,3% respecto de marzo.

El reporte elaborado por el Departamento de Estudios Económicos de la entidad indicó además que el sector acumuló una retracción de 6,2% en lo que va de 2026 y continuó operando muy por debajo de sus niveles máximos recientes.

Uno de los datos más relevantes del relevamiento correspondió al nivel de utilización de la capacidad instalada. El informe señaló que el indicador se ubicó en 40,9%, con una caída de 6 puntos porcentuales frente al mismo período del año anterior.

Adimra sostuvo que ese porcentaje representó uno de los niveles históricamente más bajos para la industria metalúrgica y reflejó un uso muy limitado del aparato productivo. La entidad describió además un escenario industrial de carácter recesivo.

El documento mostró un panorama contractivo en casi todos los segmentos fabriles. Solamente dos rubros registraron mejoras interanuales: Maquinaria Agrícola, con un crecimiento de 5,1%, y Carrocerías y Remolques, con una suba de 3,9 por ciento.

El resto de las actividades metalúrgicas mantuvo caídas persistentes. La contracción más pronunciada apareció en Fundición, con un retroceso de 13,6%. También registraron bajas Otros Productos de Metal (-5,7%), Equipamiento Médico (-5,6%), Bienes de Capital (-4,8%), Equipo Eléctrico (-4,5%) y Autopartes (-1,7%).

El análisis por cadenas de valor también mostró resultados negativos en la mayoría de los sectores vinculados a la actividad metalúrgica. El único desempeño positivo correspondió nuevamente al segmento agrícola, con una mejora de 2,1 por ciento.

En contraste, las empresas asociadas a alimentos y bebidas registraron una caída de 6,6%, mientras que consumo final mostró una retracción de 5,8%. También aparecieron resultados negativos en construcción (-4,5%), petróleo y gas (-3,8%), automotriz (-3,8%), energía eléctrica (-3,2%) y minería (-1,4%).

El presidente de Adimra, Elio Del Re, expresó preocupación por la evolución del nivel de utilización de la capacidad instalada y sostuvo que se trató del dato “más preocupante y más gráfico” de la situación sectorial.

“El bajo uso de la capacidad instalada es el dato más preocupante y el más gráfico de lo que sucede en el sector, porque no nos tenemos que olvidar que el año 2025 contra el año 2024 también había dado una caída. O sea, estamos midiendo caída tras caída”, afirmó el dirigente empresario.

Del Re también advirtió sobre el impacto que la debilidad de la demanda produjo sobre las empresas metalúrgicas. Según planteó, gran parte de las firmas enfrentó márgenes cada vez más comprometidos y un horizonte inmediato poco alentador.

“La demanda continúa en niveles bajos en la mayoría de los sectores y las empresas metalúrgicas enfrentan una situación crítica, con márgenes cada vez más comprometidos y un horizonte inmediato muy poco alentador. Este escenario tiene un impacto directo sobre el empleo, configurando un cuadro de extrema preocupación para toda la cadena productiva”, señaló.

El informe mensual también incorporó datos sobre expectativas empresarias para los próximos meses. Según el relevamiento, cinco de cada diez compañías no esperan cambios positivos en los niveles de producción durante el próximo trimestre.

La situación negativa se extendió además a todas las provincias relevadas por la entidad. El estudio indicó que todos los distritos registraron caídas interanuales, profundizando el retroceso observado durante los últimos meses.

Dentro de ese escenario, la provincia de Buenos Aires mostró el peor resultado, con una baja interanual de 5,1%. El informe sostuvo que ese distrito volvió a convertirse en el principal aporte negativo al promedio general del sector.

La provincia de Córdoba registró una caída de 3,7%, mientras que Entre Ríos retrocedió 4,7%. En tanto, Santa Fe presentó una baja de 0,9%. Por su parte, Mendoza mostró el descenso más moderado entre las provincias relevadas, con una variación negativa de 0,6 por ciento.

El deterioro de la actividad también impactó sobre el mercado laboral del sector metalúrgico. El informe de Adimra indicó que el empleo registró una caída interanual de 2,3%, mientras que frente al mes anterior la baja alcanzó 0,1 por ciento.

La entidad empresaria vinculó este comportamiento con el bajo nivel de producción y la persistencia de un escenario de demanda débil en buena parte de las cadenas industriales.