ECONOMIA
El mercado de las oficinas se enfrenta al desafío de su reconversión
El mercado de oficinas en Argentina enfrenta el reto de su reconversión. Tradicionalmente, el desempeño del sector se midió en ladrillos y hormigón, pero las proyecciones para 2028 muestran que los metros cuadrados previstos no alcanzarán para absorber una demanda cada vez más selectiva, que prioriza servicios y calidad. Con una absorción neta que en 2025 marcó el mayor movimiento de la década, la vacancia en el segmento alta gama mantiene una baja constante, impulsada por el fenómeno de flight to quality.
Los datos del primer trimestre de 2026 refuerzan esta tendencia: la absorción neta del mercado Clase A en Buenos Aires fue de 19.405 m², y la tasa de vacancia bajó a 14,9% tras varios trimestres consecutivos de descenso. Un año atrás, ese indicador estaba en 16,5%. La disponibilidad total se precisó en 340.044 m² sobre un inventario de 2.283.838 m², mientras que la incorporación de nueva superficie fue de apenas 3.850 m² en el trimestre.
En este contexto, el reto se traslada: construir deja de ser el eje y toma protagonismo la reconversión. Existe una diferencia entre la sobreoferta de edificios Clase B y la escasez de producto Premium que abre una oportunidad financiera a través de la modernización de inmuebles.
La absorción neta del mercado Clase A en Buenos Aires fue de 19.405 m², y la tasa de vacancia bajó a 14,9% tras varios trimestres consecutivos de descenso
Un ejemplo es la Torre Pirelli, ubicada en el corazón del Microcentro porteño, y la Torre ProUrban -conocida como el “Rulero” de Libertador-. Ambos edificios, mediante la incorporación de tecnología, el rediseño de plantas y la elevación de estándares operativos, lograron reposicionarse en el segmento A y capturar rentas más altas. La transformación integral fue resultado de una decisión de gestión y no de intervenciones superficiales; la modernización implica también optar por un gerenciamiento profesional.
La segmentación del mercado evidencia el nuevo escenario. Submercados con alta calidad edilicia, como Puerto Madero (8,2% de vacancia), Polo Saavedra (5,3%) y Corredor Libertador GBA (9,8%), exhiben vacancias muy inferiores al promedio de la ciudad, mientras que zonas como Microcentro (25,0%) y Corredor Panamericana (23,9%) concentran la mayor superficie desocupada. Esta disparidad responde a la diferencia clara entre activos que lograron aumentar su propuesta de valor y aquellos que no superaron el estándar tradicional.
Si bien la infraestructura es la base inicial, alcanzar la categoría Premium demanda una transformación operativa. Convertir un activo Clase B en uno A o A+ depende en gran medida de elevar el nivel de servicio al mismo nivel de la calidad constructiva. Las empresas, que compiten por captar y retener talento, eligen oficinas donde el bienestar, la experiencia y los servicios sean parte central de la propuesta.
Hoy los edificios de oficinas necesitan robustecer tanto su propuesta “blanda” -experiencia, servicios, bienestar- como su estructura “dura” -infraestructura, prestaciones, seguridad-. Sin embargo, un tercer componente suele pasar inadvertido: el equipo humano responsable de la operación diaria del edificio. Un proyecto triple A promete tiempo, confort y soluciones. Para sostener estos atributos, el personal de un edificio Premium trasciende el rol tradicional de “seguridad” o “limpieza” y se convierte en anfitrión de una experiencia de hospitalidad.
El gerenciamiento profesional deja de ser una cuestión administrativa para convertirse en una herramienta clave. No se trata solo de administrar expensas; es custodiar la integridad de la propuesta de valor y articular el vínculo entre arquitectura y servicio de alta gama. La calidad de este gerenciamiento marca el ritmo para evitar la depreciación acelerada de los activos frente a su amortización contable.
En los próximos años, el mercado de oficinas en Buenos Aires enfrentará una demanda creciente y exigente, con una cartera de nuevos desarrollos que no estará funcional antes de 2028.
El autor es cofundador y CEO de Wave
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Con un excepcional monto operado por USD 846,3 millones en el segmento de contado, el dólar mayorista volvió a ser negociado con leve baja de 2,50 pesos o 0,2%, a 1.522 pesos.
A falta de solo una rueda operativa en septiembre, el tipo de cambio oficial anota un incremento de 13,50 pesos o 0,9 por ciento. A la vez, en 2026 la divisa comercial sube 67 pesos o 4,6 por ciento.
Este mes la devaluación volvería a perder contra la inflación proyectada, un “ancla cambiaria” posible por una extensión del período de liquidaciones del agro y derivados, un importante remanente de liquidaciones de Obligaciones Negociables, lo que se refleja en volúmenes récord en el spot. A la vez, las presiones alcistas para el dólar se disipan por el muy bajo ritmo de compras a manos del BCRA y la renovación de vencimientos de deuda en pesos que mantiene escasa liquidez en en la plaza.
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La autoridad monetaria fijó el techo de su régimen de bandas cambiarias en los 1.918,07 pesos. El dólar mayorista quedó a 396,07 pesos o 26% de ese límite de flotación, una brecha cercana a máximos en 17 meses (el 22 de septiembre fue de 26,1%).
“Con operadores identificando importantes ofertas en niveles de $1.530, el dólar mayorista vuelve a presentarse más estable mientras se monitorea dicha indicación, toda vez que se especula que podrían ser las autoridades buscando marcar el ritmo del deslizamiento”, comentó Gustavo Ber, economista del Estudio Ber.
“La expansión de los volúmenes no se viene traduciendo en las compras del BCRA, que sigue acotadas en torno a los $10 millones diarios. Frente a dicho panorama, los operadores no abandonan el posicionamiento en pesos a corto plazo – tal como se evidenció ayer en la licitación – dado que de prolongarse la búsqueda de cobertura podría finalmente llevar a mayores tasas”, continuó Ber.
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Este mes de septiembre se distinguió como uno de los de mayor volumen operado, con un aporte excepcional de liquidaciones del agro. No obstante, el economista Amílcar Collante, de Profit Consultores, estima que todavía quedan unos USD 19.000 millones pendientes de potencial liquidación del agro, que habilitarían mayores compras del BCRA sin excesivas presiones cambiarias. “Justamente en 2026 el segundo semestre tendrá más liquidación que el primero”, indicó.
“Con lo ingresado hasta ayer, el sector agroexportador totaliza ventas en septiembre por USD 2.946,2 millones, el segundo monto mensual más alto del año en curso, solo superado por el de junio pasado”, precisó Gustavo Quintana, agente de PR Corredores de Cambio.
Sobre el magro saldo de compras oficiales de divisas de septiembre, en torno a USD 250 millones, Ignacio Morales, Chief Investments Officer de Wise Capital, explicó que “la intervención oficial apenas representó el 2% del volumen operado diario. El ritmo de acumulación mensual muestra un freno marcado frente a mayo y junio. La desaceleración respondió a la caída del superávit comercial”.
“Además, la demanda de dólares para atesoramiento se mantuvo en niveles elevados cerca de USD 1.800 millones. El mercado prevé menor oferta financiera para las próximas semanas”, añadió Morales.
El dólar al público permaneció sin variantes, a $1.545 para la venta en el Banco Nación. El BCRA informó que en las entidades financiaras el dólar minorista promedió $1.543,93 para la venta y $1.492,37 para la compra. El dólar blue cedió cinco pesos o 0,3%, a 1.560 pesos.
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Max Capital destacó que “el Tesoro obtuvo un rollover de 100% sobre los vencimientos en la licitación de ayer. En ausencia de otras operaciones, este resultado dejaría sin cambios la liquidez del sistema y los depósitos del Tesoro en el BCRA”.
“Todos los instrumentos se colocaron ligeramente por encima de las tasas del mercado secundario, mientras que la vida promedio ponderada de la licitación fue de 4,3 meses, teniendo en cuenta el canje de Dollar Linked. Esto era esperable dada la composición de la oferta”, acotó Max Capital.
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