Las expensas volvieron a convertirse en una de las principales preocupaciones de los propietarios e inquilinos. En muchos edificios de la Ciudad de Buenos Aires y el conurbano bonaerense ya representan un gasto similar o incluso superior al de algunos alquileres antiguos. Detrás de ese incremento aparecen varios factores: aumentos en servicios públicos, mantenimiento, seguros y, especialmente, los costos laborales del personal de edificios.

Según administradores consultados por iProfesional, la remuneración de los encargados suele representar entre el 30% y el 50% del total de las expensas ordinarias, aunque en edificios pequeños ese porcentaje puede superar el 60%. «Cuando un edificio tiene pocos departamentos, el costo salarial se distribuye entre menos unidades y el impacto sobre las expensas es mucho mayor», explica Jorge Torres, administrador matriculado de consorcios.

Cuánto gana un encargado de edificio en julio

Los salarios se encuentran regulados por el convenio colectivo del sector y varían según la categoría, las responsabilidades y si el trabajador reside o no en el edificio.

Encargado Permanente con Vivienda

• 1° Categoría $1.173.930
• 2° Categoría $1.125.017
• 3° Categoría $1.076.103
• 4° Categoría $978.275

Encargado / Ayudante Permanente sin Vivienda

• 1° Categoría $1.348.432
• 2° Categoría $1.292.247
• 3° Categoría $1.236.063
• 4° Categoría $1.123.693

Claro está que estas no son las únicas categorias laborales vigentes, ya que según informa el sindicato que los agrupa, existen otras instancias que van desde el Intendente, que tiene un salario bruto de $1.6 millones hasta el suplente con horario por día. 

Al salario básico de la escala se le deben sumar (o calcular según el caso) los siguientes conceptos fijados para este período:

• Suma Fija Remuneratoria: Se aplica un adicional general de $30.000 mensuales para trabajadores de jornada completa (proporcional para el resto de las categorías).
• Retiro de residuos: $2.090,70 por cada unidad de vivienda u oficina.
• Clasificación de residuos (Resol. 243): $36.010,50.
• Plus por limpieza de cocheras: $28.531,30.
• Plus por antigüedad (Art. 11 – 2%): $22.473,90 por año trabajado.
• Títulos y Zonas: Se mantiene el 10% de aumento para quienes tengan el título de Encargado Integral de Edificio y el 50% de adicional por Zona Desfavorable.

«Muchas veces los propietarios observan únicamente el sueldo de bolsillo, pero el costo real incluye aportes, contribuciones, aguinaldo, vacaciones y eventuales reemplazos durante licencias», señala María Elena González, administradora de consorcios en la Ciudad de Buenos Aires.

Cómo impacta el salario en las expensas

El peso del personal depende principalmente del tamaño del edificio. Así por ejemplo, en un edificio pequeño, de 10 a 20 unidades con un encargado permanente, el costo laboral puede representar entre el 50% y el 70% de las expensas mensuales.

En el caso de un edificio mediano, que tenga entre 30 y 60 departamentos, la incidencia suele ubicarse entre el 35% y el 50% y si se toma como referencia torres y grandes complejos, con más de 100 unidades, seguridad privada, múltiples encargados y servicios tercerizados, la participación salarial generalmente oscila entre el 25% y el 40% del presupuesto total.

El debate sobre los edificios sin encargado

El fuerte aumento de las expensas impulsó una tendencia creciente: la contratación de empresas de limpieza en lugar de encargados permanentes. Administradores consultados afirman que algunos consorcios evalúan esta alternativa cuando se producen jubilaciones o retiros.

«La diferencia económica puede ser significativa, aunque muchos propietarios valoran la presencia permanente del encargado por cuestiones de seguridad, mantenimiento y atención cotidiana del edificio», explica Torres. La decisión suele generar intensos debates entre vecinos, ya que el ahorro económico debe compararse con la pérdida de determinados servicios y funciones.

En definitiva, existe consenso entre los especialistas en que el personal sigue siendo el principal componente del gasto consorcial, lo que se suma al aumento constante de los servicios públicos, los seguros y los costos de mantenimiento. 

Por esa razón, cada negociación paritaria del sector es seguida de cerca por administradores, propietarios e inquilinos. En muchos edificios, una actualización salarial puede tener un impacto inmediato sobre las liquidaciones del mes siguiente y explicar buena parte de los incrementos que llegan al buzón de los vecinos.

Aunque el resultado en términos interanuales siga arrojando un saldo negativo de un 12,8%, las ventas de autos 0 km de junio devolvieron el optimismo el mercado automotor argentino, especialmente en función de un segundo semestre en el que se espera una recuperación que permita terminar el año “empatando” el resultado de 2025.

Haber alcanzado las 46.000 unidades representó una suba del 7,2% respecto a mayo, cuando apenas se patentaron 42.900 automotores, y es el reflejo de una nueva dinámica que se pudo apreciar en las concesionarias, principalmente impulsada por la suba del dólar de las últimas dos semanas de junio.

Sin embargo, al revisar el detalle del comportamiento del mercado en el desglose marca por marca, hay indicadores muy positivos que permiten proyectar un escenario mejor aun de lo que mostraron las cifras oficiales publicadas por la Asociación de Concesionarios de Automotores (Acara) en las últimas horas del martes 30 de junio.

Toyota es un ejemplo, no solo porque ganó el mes y torció el brazo en la compulsa que mantiene con Volkswagen desde comienzos de año, pasando a ser el nuevo líder absoluto en la suma de los primeros seis meses del año, sino porque creció un 15,7% sobre sus números de mayo, es decir, el doble de lo que creció el sector en general.

Pero ese crecimiento es más relevante aún porque se trata de la automotriz que tiene más del 15% del mercado (6.700 unidades por mes), con lo cual su impacto es mucho mayor que un crecimiento similar en términos porcentuales de una marca que vende menos de 1.000 autos y tiene una cuota de un 2%.

De hecho, en el cómputo general del mes, cuatro automotrices relevantes, sobre cinco con volúmenes de ventas superiores a las 3.000 unidades, crecieron un por encima del promedio del sector y una quedó en el mismo nivel. En orden decreciente, estas marcas fueron Chevrolet, que subió sus ventas un 9,4%, Fiat un 9,3%, Volkswagen un 8,3% y Ford quedó en el 7,2%.

Con estas cinco marcas concentrando casi el 60% del total de autos vendidos en el mes, el promedio de crecimiento fue de casi el 10%, algo que no había sucedido en los meses anteriores, cuando la caída era general en el mercado. Esto es lo que refuerza ese optimismo por números mejores para la segunda mitad del año.

Otras marcas con números superiores o cercanos a las 1.000 unidades de volumen por mes como Citroën (1.725), Jeep (1.017) y Nissan (984) también tuvieron subas mayores al promedio del mercado con un 17,2%, un 14,5% y un 19% respectivamente.

En cambio, el contrapeso quedó del lado de Peugeot, que mejoró sus ventas tan solo el 3%, Renault un 3,6%, y BYD, la mejor marca china en el ranking, que en junio mejoró apenas un 1,2% debido a la conocida situación de quedarse sin unidades de los modelos qué más vende en el mercado.

Las marcas que más subieron fueron las importadas, aunque esa mejora de su actividad tiene un impacto menor en la estadística porque se trata de volúmenes menores a 700 unidades, que si bien suman, no pueden revertir la mala performance de las marcas que no perforaron bien en el mes.

Se trata de Chery con una suba del 18,2% pero un volumen de 694 unidades, MG subiendo un 9,7% con 340 patentamientos, Suzuki un 58,8% en 162 unidades o DFSK creciendo un 29,9% sobre un volumen de 100 automóviles.

Finalmente, las que tuvieron caída de ventas en junio también desequilibraron el resultado positivo de las cinco automotrices líderes. Ellas son Mercedes-Benz, que cayó un 19,5% en un volumen de 706 unidades, Kia que cayó un 16,4% en 270 autos, Honda retrocediendo un 4,4% sobre 392 vehículos patentados, Hyundai un 2,7% en 511, y Audi con una baja de un 1,8% en 379 ventas.

El acumulado del año será más difícil de revertir la situación con cuatro de los primeros seis meses con resultados por debajo de lo esperado. Sólo Ford y Chevrolet entre las automotrices con un volumen de ventas superiores a las 5.000 unidades en el semestre tienen números en verde con una suba interanual del 11,7% y el 4,7% respectivamente.

En una situación opuesta, en cambio, están Jeep está un 38% debajo del primer semestre de 2025, Renault vendió un 35% menos, Peugeot y Volkswagen un 28%, Toyota un 27%, Citroën un 21% y Fiat un 20% por debajo de sus propios números.

El dólar comenzó julio con una nueva suba al cerrar a $1.510 en la plaza minorista, con lo que tocó su mayor precio nominal desde el 24 de octubre del año pasado, cuando alcanzó los $1.515 en pleno período de incertidumbre electoral. Este movimiento ascendente se suma al avance del 5% registrado en junio, una escalada que empieza a inquietar al mercado. Desde la City consideran que la tendencia alcista podría continuar debido a diversos factores internos y externos.

En concreto, el mercado cambiario afronta una fuerte presión de demanda por el cobro del aguinaldo y los viajes al exterior por las vacaciones de invierno, combo al que se le suma la devaluación de las monedas emergentes de la región. Por lo tanto, el escenario previsible es que esta puja al alza en el precio de la divisa se extienda por unos días más.

Gustavo Quintana, analista de PR Cambios, detalló: «Se sigue viendo más de lo mismo: demanda estacional por dólar ahorro y para pago de tarjetas, anticipo de vacaciones de invierno, viajes al Mundial, giro de dividendos y demanda remanente del cierre de junio, entre otros factores».

A los factores estacionales internos se les añade el contexto geopolítico, en el que las monedas emergentes afrontaron una fuerte devaluación en los últimos días.

Fernando Baer, economista de la Consultora Quantum, resumió: «Esta suba de la cotización está dentro de los movimientos que estamos viendo de otras monedas en el mundo contra el dólar, que se apreció desde abril más de 3% en términos reales, en general. El punto es que no se interprete en Argentina como algo puntual y que se retroalimente la demanda, pero, en principio, está a tono con lo que vemos en el resto de los países de la región o con el euro, por ejemplo».

Por su parte, Isaías Marini, economista de ONE618 (ex Consultatio), concluyó: «Creo que hay factores externos e internos. Por un lado, las monedas emergentes se estuvieron depreciando en los últimos días por la salida de flujos desde estas economías. Por otro lado, está la expectativa de un segundo semestre con mayor presión cambiaria debido a la mayor demanda de turismo, una menor oferta del agro y el menor dinamismo del crédito en dólares, algo que aceleró la demanda de cobertura, tanto vía spot como mediante instrumentos dólar-linked«.

La caída en las compras del Banco Central agrava el panorama cambiario

Por lo pronto, las liquidaciones de divisas por parte del campo comenzaron a disminuir de forma notoria debido al fin de la temporada alta de la cosecha, algo que también está repercutiendo en la menor compra de divisas por parte del Banco Central.

De hecho, en todo junio, la autoridad monetaria compró «apenas» u$s1.398 millones, mientras que en mayo había acumulado adquisiciones por casi el doble, unos u$s2.600 millones. Las compras del BCRA en el mercado de cambios se redujeron a la mitad de lo que venían siendo.

Desde la Consultora LCG sentenciaron: «Consideramos que esas compras deberían ser mayores para continuar con el leve deslizamiento del dólar de las últimas dos semanas, y llevarlo así a niveles más adecuados para algunos sectores productivos que hoy administran una transición hacia una economía más abierta con un tipo de cambio real en un mínimo».

Incluso, en el primer día de julio, la entidad monetaria adquirió «apenas» u$s25 millones.

En tanto, Sebastián Menescaldi, economista y director asociado de Eco Go, analizó: «Hay un poco más de demanda de pagos. O sea, el balance comercial va a ser más chico porque además hay pagos por cuestiones energéticas y una mayor demanda de divisas por el cobro de los aguinaldos. A esto se suma una menor oferta; es un reacondicionamiento natural, y los chacareros también, quizás, van a vender un poco menos. Ya vendieron lo que tenían para pagar los costos. Ahora, cuando tengan que plantar nuevamente, ahí verán si lo hacen en julio o después en octubre».

Dólar: qué esperan operadores para los próximos días

En cuanto a lo que puede pasar con el precio del dólar en los próximos días, por el momento no se prevé un salto preocupante en las cotizaciones dentro de un mercado controlado de cerca por el Gobierno. Sin embargo, sí se espera que continúe, al menos hasta mitad de mes, esta tendencia de deslizamiento hacia arriba registrada en las últimas jornadas.

Ignacio Morales, jefe de Inversiones de Wise Capital, puntualizó: «Para contener la presión cambiaria sin sacrificar reservas, el Banco Central apeló fuertemente a la venta de futuros y bonos atados al dólar, mientras que el ritmo de compra de divisas mostró una desaceleración».

De hecho, en las operaciones de futuros ocurrió que los precios no subieron siguiendo al movimiento del mercado spot —como suele suceder—, sino que incluso llegaron a registrar leves bajas en las cotizaciones esperadas, lo que evidenció indicios de una intervención oficial.

En concreto, en el mercado de opciones y futuros del Matba-Rofex se negoció este miércoles un precio de dólar mayorista de $1.507 para fines de julio y de $1.652 para fin de diciembre.

Como la cotización del tipo de cambio mayorista se ubica en torno a los $1.489, el ascenso para el fin de mes sería de alrededor del 1,2%, mientras que desde ahora hasta fines de diciembre alcanzaría un 11%.

Francisco Díaz Mayer, analista de ABC Mercado de Cambio, resumió: «Es un poco de todo: cuando empieza a subir, todos se asustan y compran para cubrirse o para adelantar pagos. Tanto es así que el Banco Central estuvo vendiendo grandes cantidades en el Rofex y por dólar linked para ponerle un freno. Obviamente estaba barato, y probablemente siga un poco barato, pero algunos esperábamos estos precios más adelante, hacia agosto o septiembre».

Desde la City también se considera que el precio del dólar seguirá avanzando, pero no mucho más lejos de los valores actuales.

Díaz Mayer opinó: «Creería que no va a correr mucho más para arriba. Debería empezar a frenarse y, de a poco, aparecer un poquito más la exportación. No tiene lógica que suba otro 5% como ocurrió en junio».

Al respecto, Quintana coincidió: «Creo que le quedan días de suba todavía; veremos qué pasa en la segunda quincena».

Por su parte, Baer acotó: «Podría deslizarse algo más, pero nada que implique saltos discretos o desorden«.

En la misma línea, Marini coincidió en que la suba en el precio del dólar «debería moderarse en el ritmo, aunque no descarto mayores presiones ante la dolarización potencial post cobro de aguinaldos».

Las proyecciones de economistas para el dólar en los próximos meses

Los economistas no esperan un salto cambiario abrupto debido al ingreso de divisas de exportadores no solo del campo, sino también de los ámbitos petrolero y minero.

Al respecto, BBVA Research proyecta un tipo de cambio nominal de $1.760 por dólar a fines de 2026 y de $2.200 a fines de 2027, lo cual consideran «compatible con una depreciación gradual y con la continuidad del proceso de desinflación».

Asimismo, entre los analistas relevados por FocusEconomics que estiman el mayor precio para el tipo de cambio mayorista para el próximo diciembre, se ubican:

• Empiria Consultores: $1.919
• Fitch Ratings: $1.892
• Pantheon Macroeconomics: $1.850
• MAPFRE Economics: $1.843
• LCG: $1.820
• Econviews: $1.800
• Invecq Consulting: $1.800

Igualmente, si se analiza el movimiento del precio del dólar en todo lo que va del año, las cifras no son alarmantes. El tipo de cambio oficial apenas sube un 1,7%, ubicándose muy por debajo de la inflación acumulada del 14,7%. Además, cotiza un 18% por debajo del techo de la banda cambiaria, la cual se encuentra en $1.808 al actualizarse por la inflación de dos meses atrás (t-2).