En las próximas semanas, el gobierno de Javier Milei enviará al Congreso de la Nación un proyecto de ley para desregular el sector inmobiliario con el objetivo de que el corretaje sea un servicio de intermediación comercial y no una profesión liberal. Este cambio es impulsado por el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, y genera tensiones con los colegios de martilleros, quienes buscaron apoyo político para impedirlo.

Según pudo saber Infobae a partir de fuentes involucradas en la redacción, la propuesta para desregular el mercado inmobiliario se enviaría al Congreso en las próximas dos semanas. El texto prevé la eliminación de la obligatoriedad de la matrícula en un colegio profesional, la supresión de aranceles mínimos y honorarios obligatorios, y el fin de la exigencia de título universitario que impone la Ley 25.028. Además, plantea desarticular el monopolio de los colegios en su rol sancionador, derogar las sanciones por el ejercicio sin matrícula y eliminar las restricciones geográficas para operar en distintas jurisdicciones.

El argumento central del proyecto, según los actores que participaron en la elaboración, es que el corretaje inmobiliario debe dejar de considerarse una profesión liberal y pasar a ser entendido como un servicio de intermediación comercial.

Estas fuentes señalan que los antiguos sindicatos, cámaras y asociaciones inmobiliarias fueron estableciendo barreras artificiales académicas y territoriales, como la matriculación obligatoria y los honorarios mínimos, que restringieron el acceso a la industria, fijaron precios y limitaron la competencia.

“Todos los puntos se resumen en un concepto: el corretaje inmobiliario no es una profesión liberal, sino un servicio de intermediación comercial”, sostuvo una fuente en off the record.

A principios de mayo, durante el evento “Real estate 2026: expectativas y realidad” que se realizó en el Auditorio Juan Pablo II de la Universidad Católica Argentina (UCA), Sturzenegger defendió el proyecto y afirmó que es una “aberración social” que un colegio profesional fije un precio mínimo para los servicios inmobiliarios.

“El problema no es la existencia de los colegios en sí, sino cuando usan el poder del Estado para fijar condiciones que no responden al mercado”, expresó por aquel entonces. El funcionario remarcó que la iniciativa busca bajar los costos de construcción y garantizar mayor acceso a la vivienda.

Pero desde que el ministro de Desregulación y Transformación adelantó que el Gobierno enviará al Congreso un proyecto de Ley para desregular el sector inmobiliario, se generaron movimiento de propios y ajenos. La semana pasada, diputados de La Libertad Avanza (LLA) de la provincia de Buenos Aires presentaron en la Legislatura un proyecto para desregular el sector inmobiliario a nivel provincial.

Sin embargo, debieron retirarlo porque no estaba alineado con el texto nacional que impulsa Sturzenegger. La decisión de dar marcha atrás respondió a la necesidad de unificar la estrategia oficial y evitar que iniciativas locales avancen de manera descoordinada respecto al proyecto que el Ejecutivo presentará en el Congreso.

La posibilidad de una desregulación federal generó preocupación entre los martilleros. El 4 de junio pasado, autoridades del Colegio y Caja de Previsión Social de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia de Buenos Aires mantuvieron una reunión con Sergio Massa para buscar respaldo político frente al avance del proyecto. El encuentro marcó una de las más recientes apariciones públicas del líder del Frente Renovador y reflejó el nivel de inquietud que existe en el sector acerca de la posibilidad de perder el esquema actual de colegiación y los beneficios asociados.

Según una fuente con acceso a la redacción del proyecto, “todas las leyes provinciales del corretaje como profesión liberal surgieron a partir del año 2003, diez días después de la asunción de Néstor Kirchner como presidente. Los colegios inmobiliarios fueron consolidando su posición gracias a esas normas. Ya existían asociaciones y sindicatos, pero el monopolio de las matrículas y la colegiatura obligatoria comenzó en ese momento; por eso algunos los describen como unidades básicas peronistas”.

El texto prevé la eliminación de las sanciones por el ejercicio sin matrícula y el fin de los aranceles mínimos y honorarios fijos. En la argumentación, el proyecto cuestiona que los colegios profesionales hayan logrado utilizar el poder estatal para establecer condiciones que limitan la competencia y afectan la dinámica de mercado. El objetivo, en palabras de Sturzenegger, se centra en habilitar mayor competencia y menores costos para quienes desean acceder a una vivienda.

El anuncio oficial, realizado durante el encuentro en la UCA, coincidió con la expectativa de desarrolladores e inmobiliarios que reclaman cambios en la regulación desde hace varios años. El debate sobre la colegiatura obligatoria y los aranceles mínimos se intensificó tras el intento fallido de avanzar con una desregulación a nivel provincial. El Gobierno priorizó el proyecto nacional y optó por postergar las iniciativas provinciales hasta que el Congreso discuta la propuesta principal.

Después de un corto período de fuerte crecimiento, entre fines de 2024 y mediados del 2025, los créditos hipotecarios volvieron a caer a una mínima expresión. Ante las dificultades de los bancos para prestar a largo plazo, la propuesta de que empieza a crecer es que sea el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), que depende de la Administración Nacional de la Seguridad Social (Anses), quien aporte recursos para dinamizar el mercado.

Uno de los que lanzó esta propuesta fue el presidente de la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco), Gustavo Weiss: “El FGS estuvo comprando acciones en el mercado, aumentando su tenencia respecto a lo que había heredado de anteriores gobiernos. Pero no tiene mucho sentido siendo un gobierno liberal que justamente no quiere intervenir en empresas. Nuestra propuesta es que esos fondos sean aplicados a la compra de hipotecas que generen los bancos”.

En el mismo sentido opinó el ex presidente del Banco Central, Martín Redrado, en su participación en el congreso organizado por FIBA (Financial and International Business Association): “El FGS tiene USD 20.000 millones invertidos en acciones. Sería razonable que gradualmente se desprenda de esta posición para ayudar a los bancos a descargar los créditos hipotecarios que generen”.

El ex presidente del BCRA alertó sobre la falta de inversores institucionales en Argentina, que son los que permitirán desarrollar un mercado de crédito de largo plazo. “Los bancos tienen fondeo a 30 días. No pueden generar préstamos a 20 ó 30 años si no tienen dónde colocarlos, algo que sucede en cualquier mercado del mundo”, destacó.

El último informe de compraventa de inmuebles que presentó el Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires mostró que solo 10% de las operaciones se realizaron con crédito hipotecario. El año pasado llegó a rozar el 25%, lo que muestra el retroceso de esta opción de financiamiento para la mayoría de las familias.

El Banco Nación es el que se muestra más activo en el mercado y representa más del 70% del total de préstamos hipotecarios que se otorgan. Banco Ciudad y algunas entidades provinciales también mantienen sus líneas pero el nivel de otorgamiento es acotado. Los bancos privados las mantienen, pero son prácticamente testimoniales. Las tasas son muy altas (más de 10% anual sobre inflación) y los requisitos de otorgamiento son inalcanzables para la mayoría de las familias.

El objetivo de involucrar al FGS es que actúe como una entidad secundaria para que los bancos puedan desprenderse de sus créditos a largo plazo. “Si el deudor no paga igual el riesgo sería asumido por el banco, no recae en el FGS”, explica Redrado.

Un dato relevante es que la morosidad entre quienes tomaron un préstamo para la compra de vivienda es bajísimo y no supera el 1,5 por ciento. En el caso de préstamos personales se produjo un fuerte aumento del incumplimiento, que hoy supera el 12% ante la suba de tasas que se produjo el año pasado y la caída del poder de compra.

También hay expectativa que el Fondo de Asistencia Laboral, que entrará en vigor en el último trimestre de este año, también empiece a actuar en la misma dirección. Pero si bien se estima que podrían recibir hasta USD 2.000 millones por año, todavía no está claro si habría margen para comprarle cartera hipotecaria a los bancos. En una primera etapa lo más probable es que se vuelquen por instrumentos financieros clásicos, como bonos, plazos fijos, fideicomisos y acciones.

Otra posibilidad para regenerar el mercado de créditos hipotecarios es que los bancos puedan prestarle a las familias en dólares. “Hay muchos dólares ociosos en el sistema financiero. Yo fui un gran impulsor para evitar descalces de monedas. Pero los tiempos cambian y no estaría mal que puedan prestar para hipotecas, teniendo en cuenta que hay USD 40.000 millones en depósitos”, insistió Redrado.

La misma idea es sostenida por el ex ministro de Economía, Domingo Cavallo: “Tendríamos que funcionar como sucede en países bimonetarios como Perú o Uruguay, que otorgan préstamos en dólares a las familias y a tasas mucho más bajas que en las monedas locales”.

El precio del dólar se despertó en los últimos días y continuó su avance lento pero sin pausa este miércoles, alcanzando los $1.495 para el público en el Banco Nación, su valor más alto desde inicios de enero. Los analistas advierten que ya se está observando el fin del ciclo de liquidación de divisas de la cosecha gruesa del campo, sumado a la mayor demanda estacional por viajes al exterior debido a las vacaciones de invierno y el Mundial.

En concreto, en todo junio el precio del dólar minorista avanza un 4,5% (unos 65 pesos), el doble de lo estimado para la inflación de todo el mes (2,1%) y de lo que paga un plazo fijo bancario a 30 días, que alcanza en algunos bancos un máximo del 1,9%.

Las causas que impulsan este avance de la cotización del billete estadounidense son la mayor demanda y la menor oferta estacional de divisas.

«No creo que haya solo un factor; es una suba producto de una demanda más activa. Hay vencimientos, demanda por turismo, seguramente anticipo de importaciones y giros de dividendos. Es normal, el mercado corrige hacia arriba luego de varios meses de bajas continuas», resume a iProfesional Gustavo Quintana, analista de PR Cambios.

Pronóstico del dólar: qué precio prevé el mercado para fin de año

Esta suba en el precio del dólar de los últimos días está también impactando en las cotizaciones esperadas para los próximos meses.

En el mercado de opciones y futuros del Matba-Rofex (A3), se está negociando un tipo de cambio mayorista de $1.510,5 para fines de julio y de $1.537,5 para el final de agosto.

Intanto, se está convalidando en la City un precio de $1.653 para fines de diciembre. Por lo tanto, se prevé que desde ahora hasta fin de año ascienda un 12%.

Asimismo, si se analizan los pronósticos más alarmistas entre los 46 economistas de bancos y consultoras nacionales y del exterior relevados por el FocusEconomics, tampoco se prevé un salto disruptivo en el mercado.

En base a las consultoras y bancos que más acertaron el precio del dólar en el pasado, iProfesional consideró cuáles son ahora las proyecciones de este grupo selecto para el próximo diciembre. Entre estos referentes, MAPFRE Economics se destaca porque también había acertado en 2023 el precio del tipo de cambio mayorista para fines del 2024. Es decir, durante dos años seguidos fue la entidad que más se acercó a pronosticar el valor que terminó alcanzando el dólar mayorista unos 12 meses después.

También se pueden considerar los pronósticos de las otras 5 consultoras y bancos que más acertaron el valor alcanzado el año pasado. Así, por orden descendente, las estimaciones del tipo de cambio mayorista para fines de 2026 son:

• Invecq Consulting: $1.800
• BBVA Research: $1.731
• Credicorp Capital: $1.670
• Oxford Economics: $1.622
• Itaú Unibanco: $1.600

Entre los analistas que estiman el mayor precio para el tipo de cambio mayorista para diciembre se ubican Empiria Consultores ($1.919), Fitch Ratings ($1.892), Pantheon Macroeconomics ($1.850), MAPFRE Economics ($1.843), LCG ($1.820) e Invecq Consulting y Econviews, ambos con una estimación de $1.800.

 $1.711 para fin de 2026.

Por lo pronto, para el Gobierno cambió el escenario ante el menor ingreso estacional de divisas y la mayor demanda. Hasta ahora, puede sostener la señal positiva de compra de reservas, hecho que genera cierta calma en la City. Las próximas semanas serán claves en esta puja por el equilibrio que necesita sostener el Banco Central entre los ingresos y egresos de dólares.

Precio del dólar hoy: ¿por qué cae la oferta de divisas?

La caída de las liquidaciones de divisas de las exportaciones del agro se encuentra con una baja estacional debido al final de la temporada de cosecha gruesa.

Al respecto, Fernando Baer, economista jefe de la Consultora Quantum, coincide en que hay mayor demanda por un lado, aunque aclara que el volumen diario operado «es bajo, con oferta del campo que aparece a cuentagotas».

A ello se le agrega la baja en el precio mundial del crudo tras el acuerdo en Medio Oriente, algo que genera menos dólares por los envíos al exterior de esta materia prima.

«Existen algunos factores de oferta y de demanda que pueden estar jugando para que el tipo de cambio nominal se deslice al alza. La menor oferta producto de la finalización estacional de la cosecha gruesa, y el menor ingreso de divisas de exportaciones de petróleo por la baja del precio internacional post expectativa de acuerdo entre EE.UU. e Irán», menciona Darío Rossignolo, economista y profesor de Finanzas Públicas en la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad de Buenos Aires (UBA).

Cotización del dólar blue y financieros: el impacto del aguinaldo

A ello se le suma el cobro del medio aguinaldo de algunos ahorristas, que transforman ese dinero en moneda estadounidense como forma de cobertura ante el mayor incremento de la cotización del dólar respecto a lo que ofrecen las tasas en pesos y a la marcha de la inflación.

De hecho, esto se reflejó en que los dólares financieros y el blue también mostraron una fuerte suba en sus precios. En concreto, el dólar MEP avanza un 5% en el mes y el billete informal llegó a los $1.530 para la venta, subiendo alrededor de un 7% en junio.

Incluso, en el Microcentro porteño, en plena calle Florida, los «arbolitos» pedían $1.540 por la venta de cada billete estadounidense.

Reservas del Banco Central: ¿cómo afecta la suba del tipo de cambio?

Esta tensión cambiaria se está reflejando en la menor cantidad de divisas que está adquiriendo este mes el Banco Central para acrecentar las reservas, ya que la entidad acumula compras por u$s1.176 millones en junio, un monto inferior respecto a los más de u$s2.500 millones adquiridos de forma mensual en abril y mayo, respectivamente.

Cabe recordar que el organismo monetario acumula compras por u$s10.925 millones en lo que va del año.

«La autoridad monetaria conducida por Santiago Bausili experimenta una marcada desaceleración en el mercado de cambios debido a la menor oferta del agro y la suba de la cotización del dólar», puntualiza Ignacio Morales, jefe de Inversiones de Wise Capital.

En este sentido, se suma la intervención del Tesoro y otros factores que inciden en la presión al alza del tipo de cambio.

«La demanda sostenida por las compras del Banco Central, aunque a un menor ritmo, junto con la siempre presente demanda de privados y la necesidad del Tesoro de cancelar deuda, ayudan a mantener el ritmo sostenido de aumento», grafica Rossignolo.

Si bien el tipo de cambio está todavía lejos del límite superior de la banda de flotación, este economista agrega que el deslizamiento del precio del dólar «ayuda a encarecer el valor de la divisa para los privados, protegiendo ligeramente las reservas. Y, por otro lado, recompone parcialmente el tipo de cambio real y morigera el incentivo al carry trade».

Respecto a la banda cambiaria, con un dólar mayorista que se ubica en $1.479, la distancia con el tope máximo de flotación en la que el Banco Central no interviene en el mercado llega al 22%, debido a que se actualización mensualmente en base a la inflación registrada dos meses atrás (t-2) y hoy se ubica en $1.798.

Bonos de la deuda y la calificación de Morgan Stanley

También incide el bono dólar linked, que es el que ajusta en base al movimiento del tipo de cambio oficial, con vencimiento al 30 de junio de 2026 (TZV26), tras el llamado de la semana pasada de la Secretaría de Finanzas para reconvertirlo por un instrumento similar (Lelink) al 31 de julio que viene (D31L6).

Como dato, el total adjudicado la semana pasada en ese intercambio fue del 58% del volumen nominal en circulación de ese título dólar linked (TZV26).

«La fijación del precio de referencia (fixing) del TZV26 puede ser otro de los factores que alimentan la suba del dólar», afirma Nahuel Bernues, CFA, asesor financiero y fundador de la Consultora Quaestus.

A ello se le suma la menor cantidad de colocaciones en dólares de las empresas y, por ende, el menor ingreso de divisas por medio de ese canal.

«La oferta de divisas de origen financiero local tenderá a la baja porque los bancos locales tienen la capacidad de crédito en dólares al límite, mientras que la mayoría de las empresas ya emitieron Obligaciones Negociables (ON) para todo el año», sostiene Sebastián Menescaldi, economista y director de la consultora Eco Go.

Incluso, se puede sumar la noticia negativa que se empezó a anticipar a fines de la semana pasada, con el informe de Morgan Stanley (MSCI) respecto a que Argentina seguirá estando considerada como un mercado «Standalone» (independiente), y que no se la ascenderá a «Emergente» este año. Una medida que le impide sumar ingresos a las principales acciones de empresas nacionales por alrededor de u$s4.500 millones, que los fondos de inversión internacionales debían destinar a estos activos en caso de que el país pase a formar parte de dicho índice.

Devaluación de monedas emergentes y el rol de la Fed

Asimismo, los expertos de la City también indican a iProfesional que «hay presión» por la revalorización del dólar a nivel mundial y la depreciación de monedas emergentes.

«El valor del dólar a nivel mundial sigue subiendo, el Real de Brasil se sigue depreciando y el peso argentino no queda exento de este movimiento», detalla a iProfesional Bernues.

A ello Rossignolo le agrega las «expectativas de aumento de la tasa de interés internacional por parte de la Fed, que implican una reversión en el flujo de capitales».

Al respecto, Juan Manuel Franco, economista jefe de Grupo SBS, resume: «El mercado cambiario argentino viene mostrando un dólar que sube en las últimas jornadas, tanto para el mayorista como para MEP y el contado con liquidación. Si bien es cierto que hace tiempo hay tasas reales cortas negativas en pesos, algo que podría eventualmente ser un factor de presión, vemos lo sucedido más asociado al contexto internacional, con un dólar que se fortaleció a nivel mundial en las últimas ruedas luego del mensaje estricto (hawkish) de la Fed».

Además, sostiene que las tasas cortas en dólares de los bonos del Tesoro americano subieron tras los anuncios de la Fed, «ejerciendo presión alcista sobre el dólar a nivel mundial».