POLITICA
Alquileres: los 2 barrios porteños en los que conviene comprar una propiedad por el precio y la renta que deja
Durante el comienzo del 2024, dos barrios porteños del sur de Buenos Aires se destacaron como los más rentables para alquilar departamentos usados. Parque Patricios y San Cristóbal, contiguos entre sí, se convirtieron en áreas de gran interés debido a sus transformaciones recientes y su potencial inmobiliario.
Al comparar los departamentos disponibles para alquiler formal en pesos con las unidades equivalentes ofrecidas en venta en cada barrio de la ciudad, Parque Patricios mostró una rentabilidad del 5,41% en el caso de los tres ambientes, mientras que San Cristóbal registró un 5,43% para unidades de cuatro ambientes, según el informe de Reporte Inmobiliario.
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Parque Patricios, desde hace tiempo, es el epicentro de una metamorfosis urbana que supo adoptar el concepto de “vivir a 15 minutos de todo”. Con su enfoque en empresas strat up y desarrollos inmobiliarios dirigidos a nómadas digitales, este barrio se consolidó como un nuevo Distrito Tecnológico potenciado por el traslado de la sede del Gobierno de la Ciudad al barrio.
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San Cristóbal, por su parte, se suma a la lista de barrios emergentes en Buenos Aires que estaban fuera del radar de muchos porteños y lentamente empezaron a posicionarse como buenas opciones para quienes están en busca de un lugar donde vivir. Vecino de Boedo, este barrio histórico, con sus raíces que se remontan a 1869 como un área de quintas, ahora está en el centro de la atención de desarrolladores y buscadores de vivienda por igual por su combinación de tranquilidad, accesibilidad y crecimiento inmobiliario.
Aumenta la rentabilidad y se estabiliza
Estos porcentajes se dan en un contexto donde la renta anual bruta de departamentos usados creció levemente en relación al mismo mes del año anterior, ya que a principios del 2023 el promedio general era del 3,48% anual, mientras que en el comienzo de este año el promedio fue de 3,94%.
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Si se hace la distinción entre tipologías, las unidades que más dejaron renta fueron los departamentos de tres ambientes, con un promedio bruto anual del 3,98%, mientras que los de dos y cuatro ambientes se ubicaron en un 3,97%. En el caso de los monoambientes, esta tipología dió la rentabilidad más baja con un promedio de 3,83%.
“Hay que considerar que esta rentabilidad es la que se obtiene al primer mes de inicio de alquiler y que ahora, a partir del DNU que derogó la ley de alquileres, dependerá del índice de actualización pactado para que la misma se mantenga o se diluya si se considera estable el valor de compraventa del inmueble”, explica Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.
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El especialista indica que, al recurrir mayormente a ajustes en períodos más cortos en los nuevos contratos de alquiler, la estabilidad de la renta podría mantenerse mejor. Esto haría que la inversión resultara algo más atractiva para quienes piensan en comprar para alquilar. “Anteriormente, con la ley de alquileres que prohibía actualizar antes del año y luego cada seis meses, se generaba rápidamente una disminución en el precio real del alquiler y una considerable reducción en la rentabilidad, especialmente en un contexto de alta inflación”, menciona Gómez Picasso.
¿Conviene invertir en estos barrios?
Un dato clave frente a este fenómeno es que no siempre los barrios más rentables son los elegidos por los inversores a la hora de comprar una propiedad. La explicación radica en el hecho de que estos barrios tienen un bajo valor de venta. Por ejemplo, en enero, Parque Patricios tenía un promedio de alrededor de US$1388/m² para unidades de tres ambientes, mientras que San Cristóbal estaba en US$1523/m² para unidades de cuatro ambientes. En comparación, el promedio de venta de un departamento de tres y cuatro ambientes en la ciudad de Buenos Aires se ubica en los US$1719 m² y US$1679/m², respectivamente.
Esto los hace menos atractivos para los inversores, ya que, como señala Gómez Picasso “en tiempos de crisis, los valores de venta en estas zonas tienden a recuperarse más lentamente”. Explica que este fenómeno se fundamenta en el primer axioma del mercado inmobiliario: la ubicación. “A mayor riesgo, mayor rentabilidad. Los inversores por lo general prefieren obtener una rentabilidad más baja en una ubicación privilegiada porque saben que el inmueble es más líquido, es decir, más fácil de vender cuando quieran vender, y su valor no se deprecia tanto en tiempos de crisis, además de que se recupera más rápidamente”, menciona el especialista.
Otra alternativa de inversión, con precios ligeramente superiores a los de Parque Patricios y San Cristobal pero aún por debajo de las zonas más exclusivas, se encuentra en los barrios adyacentes como Almagro. Aquí, el valor de las propiedades se está recuperando después de un período de tres años de caída. El alquiler promedio para un departamento de tres ambientes en Almagro es de $450.000 por mes, mientras que su valor de venta se sitúa ligeramente por encima de la media, en torno a los US$1797/m².
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“Almagro es una zona muy buscada por los compradores, porque por un lado es un barrio tradicional con historia tanguera, buena opción de transportes por su ubicación céntrica e infraestructura educativa, comercial y cultural. Es muy solicitado por su cercanía a los beneficios que ofrece Caballito y Palermo con precios más atractivos”, afirma Maria Inés Kries, gerente comercial de Newland.
POLITICA
La Justicia le pone frenos a la voraz ofensiva de Musk para pasar la “motosierra” en el gobierno de Trump
WASHINGTON.- La última tapa de la revista Time mostró a Elon Musk sentado delante de dos banderas en el escritorio Resolute, el mismo que utiliza Donald Trump y utilizaron sus antecesores en el Salón Oval de la Casa Blanca. La ilustración es un testimonio del creciente poder del hombre más rico del mundo en la nueva administración trumpista, donde lidera una cruzada sin precedentes para redefinir los límites del gobierno federal.
Una periodista le pidió una reacción por la tapa a Trump, famoso por detestar cuando alguien le quita protagonismo. “No”, respondió primero el mandatario, serio, sentado al lado del primer ministro japonés, Shigeru Ishiba, en el Oval. “¿La revista Time todavía se publica? Ni siquiera lo sabía”, bromeó después. “Elon está haciendo un tremendo trabajo”, cerró.
La ofensiva de Musk contra el gobierno federal –una “guerra a Washington”, según el título que eligió Time– lo ha convertido en una figura polifuncional y omnipresente en el día a día de la nueva administración. Trump dijo en una conferencia de prensa con Ishiba en la Casa Blanca este viernes que Musk podrá pasar la motosierra por “prácticamente todo”, incluido también el poderosísimo Pentágono.
TIME's new cover: Inside Elon Musk's war on Washington pic.twitter.com/QZ73CZqtnM
— TIME (@TIME) February 7, 2025
“El Pentágono, Educación, prácticamente todo”, dijo el presidente. “Vamos a revisar todo”, prometió.
Sin una resistencia visible de los demócratas en el Congreso, la única cota a esa ambición reformista de Musk y Trump ha surgido en la Justicia, donde una cadena de fallos de varios jueces federales –magistrados designados tanto por presidentes demócratas como republicanos, incluido por el propio Trump– han impedido que su avance sea, al menos de momento, total.
La ola de demandas contra las primeras medidas de Trump en su retorno a la Casa Blanca ha llevado la pelea por su agenda a los tribunales norteamericanos, donde todo indica que, en última instancia, se dirimirá cuál es el poder real que tendrán Musk y Trump para llevar a cabo sus planes.
Varios demócratas han dicho que la “motosierra” de Musk y Trump contra el gobierno federal es inconstitucional porque el mandatario simplemente carece de la autoridad legal para eliminar agencias y recortar o eliminar gastos que ya han sido aprobados por el Congreso. Pero la administración trumpista y los republicanos ningunean ese argumento y sostienen que Trump tiene la autoridad porque ganó la última elección presidencial con comodidad y tiene, en la visión del oficialismo, un “mandato” del pueblo para avanzar con su agenda de reformas.
Frenos
La última decisión judicial contra Trump y Musk, ayer, bloqueó sus accesos a información personal y financiera de millones de norteamericanos. El estado de Nueva York lideró una demanda de 19 estados –todos demócratas– para impedir que Musk y su Departamento de Eficiencia Gubernamental (DOGE, por sus siglas en inglés) pudieran meterse en el sistema de pagos del Departamento del Tesoro.
Musk y su equipo intentaron acceder a ese sistema sin restricciones gracias a una autorización del secretario del Tesoro, Scott Bessent, y pese a la resistencia inicial de funcionarios de la agencia, según informó The New York Times. Ese sistema de pagos mueve billones de dólares por año, y se utiliza para los reembolsos de impuestos, o pagos de beneficios de la seguridad social o a veteranos, entre otros desembolsos. Musk dijo que quería acceder al sistema para ver cómo se gastaba el dinero y para impedir “el fraude y el despilfarro”.
El juez Paul A. Engelmayer del Tribunal de Distrito Sur de Nueva York, designado por Obama, accedió al pedido de los estados y ordenó bloquear el acceso de Musk y su equipo al sistema de pagos ante el riesgo de un “daño irreparable”, y a la difusión de “información confidencial y sensible”, y de que los sistemas sean más vulnerables a un hackeo.
“¡Esta sentencia es absolutamente demencial!”, posteó Musk en X. “¿Cómo se supone que vamos a detener el fraude y el despilfarro del dinero de los contribuyentes sin analizar cómo se gasta el dinero? ¡Eso es literalmente imposible!”, agregó.
This ruling is absolutely insane!
How on Earth are we supposed to stop fraud and waste of taxpayer money without looking at how money is spent?
That’s literally impossible!
Something super shady is going to protect scammers. https://t.co/7Eyy9ZsN7A
— Elon Musk (@elonmusk) February 8, 2025
“Este es un activista haciéndose pasar por juez”, defenestró Musk al juez Engelmayer en otra publicación, al repostear una publicación en X que acusaba a Engelmayer de lawfare, el mismo argumento utilizado por Cristina Kirchner en la Argentina o por el propio Trump contra sus múltiples judiciales.
No fue el único revés que sufrió la ofensiva de Musk en la Justicia. El viernes, un juez federal en el Distrito de Columbia, Carl Nichols, nombrado por Trump en 2019, bloqueó la decisión del gobierno de Trump de poner en licencia a miles de trabajadores de la agencia que distribuye ayuda humanitaria y para el desarrollo, Usaid, ante una demanda de dos sindicatos de empleados públicos. Los sindicatos le pidieron a Nichols que actuara ante lo que calificaron como “una serie de acciones inconstitucionales e ilegales” tomadas por Trump para desmantelar la agencia.
Los sindicatos argumentaron en su demanda que el desmantelamiento de Usaid provocó “una crisis humanitaria global” al cortar de manera abrupta el trabajo de la agencia, y además ha “costado miles de empleos estadounidenses” –muchas pequeñas y medianas empresas, incluidas granjas, y también multinacionales como Cargill obtienen ingresos de programas que financia la agencia– y “han puesto en peligro los intereses de seguridad nacional de Estados Unidos”.
Además de ese fallo, otros jueces federales ordenaron suspender la ejecución del memo de la Oficina de Administración del Presupuesto que congeló los programas de asistencia del gobierno federal, una movida que desató entusiasmo y pánico, ansiedad y confusión en iguales proporciones. Tras el revés judicial, la Casa Blanca anunció la rescisión del memo, aunque reafirmó la intención de congelar una porción importante del gasto público. Por otro lado, un magistrado postergó la fecha límite para que empleados del sector público acepten retiros voluntarios a la espera de una audiencia judicial, mañana, que podría anular la propuesta.
Una de las decisiones fue adoptada por la jueza Loren Alikhan, nominada por el expresidente Joe Biden, llegó luego de una demanda presentada por el National Council of Nonprofits, una organización que reúne a organizaciones sin fines de lucro que suelen ser receptoras de financiamiento federal. Pero una orden similar fue adoptada también por otro juez federal en Rhode Island, John J. McConnell, nominado por Barack Obama, ante una demanda presentada por los Fiscales Generales de 22 estados demócratas y el Distrito de Columbia, el bloque devenido en el principal frente de oposición a la nueva administración trumpista.
Ese mismo bloque, junto con la ciudad de San Francisco, se movió también contra otra de las decisiones más polémicas de Trump, que también fue frenada en la Justicia: la eliminación del derecho a la ciudadanía por nacimiento. Tal como ocurrió con el memo que ordenó congelar una porción del gasto público, ese decreto de Trump con el que intentó borrar con una firma un derecho consagrado en la Constitución generó múltiples demandas en varios tribunales del país. Además del juicio iniciado por los estados demócratas, hubo demandas de organizaciones civiles y mujeres embarazadas. Una de esas demandas, presentada por Washington, Arizona, Illinois y Oregon, llevó al primer revés judicial de la era Trump cuando un juez, John Coughenour, designado por Ronald Reagan, ordenó frenar la aplicación del decreto.
“Esta es una orden descaradamente inconstitucional”, declaró el juez sobre el decreto de Trump.
Más allá de los fallos judiciales en contra, Musk y DOGE ya concretaron recortes en los programas de diversidad e inclusión (DEI) del gobierno federal, cientos de contratos, incluidos las suscripciones o acuerdos con medios como el New York Times o Politico –cuyo servicio, Politico PRO, es ampliamente usado en las oficinas públicas–, consultorías, alquileres o contrataciones de personal. Musk también tiene en la mira a la Oficina de Protección Financiera al Consumidor, creada durante la presidencia de Barack Obama.
“Esta administración tiene una oportunidad para realizar una reforma importante que quizá no se repita nunca más”, tuiteó Musk este sábado. “Es ahora o nunca.”
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