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ECONOMIA

Mercado inmobiliario: la brecha de precios entre inmuebles a estrenar y usados llegó a un récord

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La brecha escaló un 37%. Factores como acceso al crédito y cambios en la demanda impactan en valores, ubicación y oferta de inmuebles en barrios porteños

18/05/2026 – 13:12hs

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El mercado inmobiliario argentino atraviesa un momento de profundas paradojas. Tras años de letargo, la dinámica actual muestra signos de reactivación, pero con una fragmentación interna que no tiene precedentes históricos.

Según el último informe de la consultora EconViews, que dirige el economista Miguel Kiguel, la distancia entre el valor del metro cuadrado de una unidad nueva y una usada nunca fue tan alta como ahora.

Esta brecha, que redefine las estrategias de inversores y compradores, pone sobre la mesa una pregunta incómoda: ¿el mercado prevé una especie de fin del atractivo de lo «usado» o es simplemente un ajuste de costos y preferencias?

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Una brecha histórica en la Ciudad

En la ciudad de Buenos Aires, el «spread» promedio entre el metro cuadrado a estrenar y el usado ya escaló hasta el 37%.

Para tomar dimensión de la magnitud del fenómeno, basta observar lo que ocurre en barrios como Monserrat: allí, una propiedad nueva cuesta hoy un 67% por encima que una vivienda usada, cuando antes de la pandemia esa diferencia era de apenas el 17%.

Este fenómeno no es exclusivo de la Capital Federal.

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La tendencia se replica con fuerza en plazas como Rosario y Córdoba, a pesar de tener perfiles mucho más residenciales en sus zonas céntricas. Sin embargo, en Buenos Aires, el «efecto lastre» de las oficinas vaciadas por el home-office profundizó la caída del valor de lo usado en el centro porteño.

El nuevo rol del crédito hipotecario

Uno de los motores detrás de este comportamiento es el sesgo del financiamiento. De los casi $5 billones (equivalentes a u$s3.500 M) otorgados en créditos hipotecarios desde el año 2023, el 70% se destinó a la compra de propiedades nuevas.

Esta dinámica representa un giro de 180 grados respecto a las décadas de los ’90 o los años 2000, cuando el 85% de las hipotecas se volcaban al mercado de usados.

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Hoy, el mercado empuja al comprador hacia lo «a estrenar», consolidando una preferencia que deja rezagadas a las unidades antiguas que no ofrecen las prestaciones o la eficiencia de las nuevas construcciones, resume el reporte de la consultora.

Ganadores y perdedores en el mapa del AMBA

El informe de EconViews destaca una heterogeneidad extrema. Mientras que los precios generales en la CABA se estancaron en 2025 y 2026 —con un valor promedio de u$s2.460 el metro cuadrado, todavía está un 33% por debajo de los máximos de 2018—, hay barrios que «vuelan» y otros que «se hunden».

Los ganadores y perdedores del mapa inmobiliario:

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  • «Los estrellas»: Barrios como Núñez (+27%), Colegiales (+20%) y la parte comercial de Flores (+29%) lideran las subas de los últimos años. En estos distritos, incluso las propiedades usadas se encarecieron un 5% promedio desde 2023
  • «Los golpeados»: El corredor norte del GBA vive una realidad distinta. El informe menciona que la expansión de la «frontera country» post-pandemia generó una sobreoferta de lotes que hundió los precios. Ajustado por la inflación de EE.UU., el metro cuadrado cayó un 20% en San Fernando y un 17% en Tigre

En el centro de la ciudad de Buenos Aires, las oficinas de San Nicolás derraparon un -22% y Monserrat, -23%. Siguen sin encontrar su piso.



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ECONOMIA

Por qué el Gobierno apuesta a que Argentina “no sea barata” en dólares y qué impacto tiene esa estrategia en la economía

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El Gobierno busca dejar atrás los períodos de devaluaciones recurrentes y apuesta por la apreciación del peso (Imagen Ilustrativa Infobae)

El gobierno de Javier Milei apuesta a que la Argentina no sea “barata” en dólares. El equilibrio fiscal y el crecimiento de los sectores exportadores son los pilares de ese objetivo, aunque el encarecimiento en moneda extranjera produce diversos efectos en la economía y genera una nítida diferencia entre segmentos ganadores y perdedores en los sectores de la producción.

En declaraciones recientes, el ministro de Economía, Luis Caputo, sostuvo que la Argentina “dejará de ser un país regalado en dólares y eso es importante que así sea” ya que “la moneda es un reflejo de lo que es la economía”.

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El titular de la cartera económica planteó que “el tipo de cambio no es un capricho, es en función de cómo te está yendo en la economía”. “Un país regalado en dólares es un país con salarios miserables en dólares”, sentenció.

Un país regalado en dólares es un país con salarios miserables en dólares (Caputo)

El presidente del Banco Central, Santiago Bausili, fue en la misma línea al proyectar que el crecimiento de los sectores energético y minero podría generar un flujo de divisas más distribuido a lo largo del año, a diferencia del esquema tradicional concentrado en la temporada de cosecha gruesa del agro en el “trimestre de oro” que se extiende de abril a junio.

En una intervención en las Reuniones de Primavera del Fondo Monetario Internacional (FMI), el presidente del BCRA consideró que “todavía existe una percepción muy arraigada sobre la estacionalidad del mercado de cambios, porque durante décadas la dinámica estuvo marcada por el impacto estacional de la cosecha gruesa”.

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El funcionario pronosticó un cambio estructural en la matriz exportadora de la Argentina: “El país está evolucionando y convirtiéndose en una economía más diversificada hacia la energía y, eventualmente, la minería. Entonces, empezaremos a ver un desempeño más equilibrado en nuestras reservas”.

La tesis del equipo económico abreva en que el fin de la emisión monetaria para la financiación del déficit fiscal, sumado a la mejora de los pasivos del BCRA y a un cambio en la matriz productiva-exportadora, fortaleció el peso de forma natural. Además, busca evitar las devaluaciones cíclicas que dominaron el escenario económico en los últimos gobiernos. Por eso, la apreciación del peso, según esa lógica, llegó para quedarse.

No obstante, el Gobierno todavía mantiene ciertas restricciones al libre movimiento de capitales. Si bien se incrementaron los giros de dividendos de empresas al exterior, aún persisten trabas para la salida de dólares que no estén vinculados al Régimen de Incentivo para Grandes Inversiones (RIGI).

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Más allá de la pata fiscal, la apreciación cambiaria también responde tanto al aumento del flujo de divisas generado por las exportaciones de los sectores agropecuario, minero y energético, como a la mejora en las condiciones financieras tras las elecciones de medio término de 2025, con una fuerte compresión del riesgo país. Esta recuperación poselectoral permitió que empresas locales y provincias retomaran el acceso al financiamiento en los mercados internacionales.

Desde entonces, las emisiones de títulos corporativos y sub-soberanos totalizan USD 17.400 millones: las compañías emitieron USD 13.730 millones, mientras que los distritos provinciales colocaron USD 3.650 millones, según cálculos de la consultora Romano Group. Los dólares obtenidos se liquidan en el Mercado Libre de Cambios (MLC) y generan una oferta significativa, que en su mayor parte es absorbida por el Banco Central de la República Argentina (BCRA) para fortalecer las reservas internacionales.

Vista aérea de un complejo industrial con minería, perforación, plantas de energía, paneles solares, aerogeneradores y barcos de GNL bajo un cielo con sol y nubes oscuras.
El RIGI es una herramienta clave para el oficialismo, en su búsqueda por cambiar la matriz productiva argentina (Imagen Ilustrativa Infobae)

En ese contexto, el fortalecimiento del peso frente al dólar, que se movió 1,4% en lo que va del año frente a una inflación acumulada de 16,8%, impulsó el crecimiento de los salarios y las jubilaciones medidos en moneda extranjera, aunque también hizo crecer los precios en dólares.

De hecho, un informe de Fundar contrastó el costo de vida argentino con el de otras naciones de la región y exhibió que el país “ya es más caro que el promedio regional en 6 de los 11 grandes rubros de consumo relevados: Restaurantes, Indumentaria, Comunicaciones, Recreación, Equipamiento del hogar y, desde abril, también Transporte”.

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Fundar subrayó que “el país viene encareciéndose en dólares a un ritmo mayor que el promedio de los países de América Latina”. La organización puntualizó además que “mantiene niveles de precios inferiores a los de Uruguay, México y Chile, pero superiores a los de Brasil, Colombia y Paraguay”.

El país viene encareciéndose en dólares a un ritmo mayor que el promedio de los países de América Latina (Fundar)

Por otro lado, la apreciación del peso abarató las importaciones e incentivó las compras de insumos, tecnología y otros bienes de consumo vía courier. Esta metodología experimentó un salto interanual de 84,4% en mayo (último dato disponible) y el acumulado de 2026 escaló USD 518 millones, lo que se traduce en un salto de 113,2% respecto al mismo período del año anterior.

En diálogo con Infobae, el economista de la consultora Econviews Alejandro Giacoia analizó que lo que está detrás de Caputo y Bausili “es que al materializarse todo el potencial exportador (sobre todo en energía y minería), del cual ya estamos viendo una parte, el país va a tener una oferta de dólares más alta que va a permitir sostener un tipo de cambio real como el actual que es bajo en términos históricos (eso no significa que esté atrasado)”.

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Para Matías de Luca, jefe de Research de Parakeet, la idea de que Argentina abandona su estatus de país barato en dólares se debe a dos factores: la gestión económica y fiscal del Gobierno, y una nueva matriz productiva con fuerte basamento en los sectores exportadores.

Triptych de campo de trigo con cosechadora, plataformas petroleras y mina a cielo abierto con maquinaria pesada, superpuesto con un gráfico verde ascendente.
El agro, la energía y la minería son los principales sectores que traccionan la actividad económica (Imagen Ilustrativa Infobae)

“Del lado de la gestión, el orden fiscal (equilibrio presupuestario), elimina los vicios que derivaban en más deuda o inflación que, consecuentemente, terminaban con un tipo de cambio más alto. En otras palabras, antes gastabas más, pero no producías más, por lo que el ajuste se terminaba dando por efecto precio: más dólar es igual a más empobrecimiento”, manifestó De Luca.

Coincidió en parte Federico Machado, economista de LLZ, al argumentar que “producto del boom de Oil&Gas y minería, Argentina va experimentar los próximos años una transformación bastante notable, que llevaría a una apreciación de su moneda”.

Según Giacoia, la sostenibilidad del plan libertario “depende en buena parte de que se concrete esa llegada de dólares, de cómo evoluciona la demanda de divisas con un país que empiece a crecer más fuerte y me parece que también hay que poner un ojo en la política”.

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La sostenibilidad del plan libertario depende en buena parte de que se concrete esa llegada de dólares, de cómo evoluciona la demanda de divisas con un país que empiece a crecer más fuerte (Giacoia)

Por su parte, De Luca hizo hincapié en la productividad del agro, la energía y la minería: “De acá a 2030 Argentina debería ser capaz de duplicar su superávit comercial, abandonando la escasez crónica de dólares (exportamos más cantidades, por lo que no hace falta un dólar más alto para compensar la demanda local de dólares). El segundo factor es que sin déficit fiscal, no hay demanda inflada’. Es decir, el nivel genuino de actividad es el actual. Eso, sumado a que la economía se va abriendo lentamente al mundo, hace que los negocios que no pueden competir desaparezcan (ganan las importaciones, se beneficia el consumidor local) y crezcan los que tienen ventajas comparativas”.

En tanto, Machado anudó la durabilidad del fenómeno a cuánto se pueda acompañar la apreciación cambiaria con reducción de costos y mayor productividad. “Un país no necesita un tipo de cambio alto para ser competitivo, necesita un tipo de cambio acorde a su estructura tributaria y productiva. Con el nivel de impuestos internos que tenemos y el Gobierno no ha modificado, y una industria que hace muchos años no crece con inversión, un tipo de cambio apreciado es lapidario”, concluyó.



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ECONOMIA

El Gobierno prepara otro cupo de 50.000 autos sin impuestos y hay malestar entre las terminales

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Hace dos años se puso en marcha el régimen de importación de vehículos híbridos o eléctricos sin arancel extrazona de 35%. La medida fue un éxito del Gobierno ya que generó fuerte interés de las distintas marcas, amplió la competencia e impulsó la baja de los precios de los 0km. Además, actualizó la oferta de modelos y posibilitó a los argentinos a acceder a vehículos más modernos, con mayor tecnología y seguridad. Modelos que, por el cepo importador que rigió en el anterior gobierno, no se vendían en el mercado local.

El sistema permite la importación de 0km sin ese recargo aduanero siempre que cumplan con la exigencia de contar con motorizaciones «ecológicas» y no superen los u$s16.000 de valor FOB. Este punto es importante ya que es el factor que motorizó a que el resto de los modelos tengan que ajustar sus precios para no quedar descolocados dentro del mercado.

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Para este régimen se estableció un cupo de 50.000 unidades anuales que se repartan entre las marcas que se presenten a la licitación. Hay 25.000 unidades para las automotrices asociadas a ADEFA y otras 25.000 para los integrantes de CIDOA. Hasta el momento se realizaron dos licitaciones, una en 2024 y la otra en 2025. En ambos casos, la demanda de unidades agotó el cupo previsto. El año pasado, la cantidad de vehículos pedidos para importar superó las 100.000 unidades, lo que muestra el interés de las empresas en participar.

Se viene la próxima licitación del cupo para importar autos híbridos o eléctricos sin arancel

Según pudo saber iProfesional, ya se puso en marcha el proceso para la licitación de este año que permitirá el ingreso de otras 50.000 unidades a partir de enero de 2027. Desde el Gobierno hicieron el primer movimiento para activar este proceso al solicitar a todas las marcas, hace unas semanas, que presenten en agosto el volumen estimado de unidades que solicitarán. Es una forma de medir si el interés de importar se mantiene y, de ser así, cuál sería el volumen aproximado de vehículos que se demandará cada una.

Por el momento, no hay una fecha definida para responder a ese pedido, pero las automotrices ya están analizando cuáles y cuántos autos solicitarán para presentar en el momento en que, desde la Secretaría de Industria, les fijen un plazo concreto. Se estima que la demanda va a ser alta. Una vez realizada esta etapa, se fijará la fecha para realizar la licitación formal que podría ser en septiembre.

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Malestar en marcas por el límite FOB que beneficia a autos chinos

Mientras tanto, desde algunas empresas dejan trascender su malestar por el monto máximo establecido de hasta u$s16.000 FOB para poder beneficiarse de la quita del impuesto. Un vehículo que ingresa con ese valor FOB termina vendiéndose al público, en general, a un precio de entre u$s32.000 y u$s34.000. Esta duplicación del valor tiene que ver con los otros impuestos que deben pagar más los márgenes del importador y de las concesionarias.

La queja que viene de estas empresas se debe a que el monto FOB es considerado demasiado bajo y sólo beneficia a marcas chinas, ya que los modelos que ellos venden apuntan a un segmento de mayor precio y no tienen vehículos a valores tan bajos. Las automotrices chinas, en cambio, son las principales productoras de vehículos híbridos o eléctricos y tienen una gama muy amplia desde los segmentos más chicos. Es por lo que tienen una oferta amplia a bajo precio para poder ingresar al régimen.

El otro elemento a favor de las marcas chinas, según aseguran las empresas que cuestionan ese monto, es que los precios con los que se manejan las automotrices de ese país no son transparentes. Concretamente, dicen que es muy difícil saber si los autos que se importan reflejan el costo real o tienen algún incentivo oficial para poder exportar dentro de la política de expansión de ventas al exterior que tiene el gobierno chino. Hay que recordar que el Estado de ese país participa directa o indirectamente de esas empresas a través de subsidios y no es fácil acceder a información confiable de sus precios de producción.

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Lo que plantean algunos importadores locales de marcas no chinas es que en los países de sus casas matrices – sea Estados Unidos, de Europa, Corea del Sur o Japón – no hay ninguna posibilidad de alterar los precios en origen como para poder llegar a menos de u$s16.000 FOB. De esta manera, quedan afuera del beneficio fiscal y deben importar pagando el arancel de 35%. Esto hace que queden descolocados en el mercado y pierdan ventas que se vuelcan a marcas chinas. La participación en las ventas de autos chinos ya representan entre 8% y 12% del mercado, según distintas formas de cálculos. Hasta hace dos años, no llegaban al 1%. Hoy, como adelantó iProfesional, 30% de las concesionarias locales ya son de marcas chinas.

Algunas de las automotrices que dejan trascender sus quejas piden que se establezcan distintas escalas de montos FOB para importar con aranceles diferenciales. Por ejemplo, si hasta u$s16.000 no pagan arancel, que se establezca una franja que supere ese monto (por ejemplo, entre u$s16.000 y u$s25.000) con un arancel menor al 35% (10% o 15%) que permitiría que puedan importar sus autos y que lleguen a un precio más cercano al que se venden los chinos.

Por el momento, no hay señales de que el Gobierno esté dispuesto a atender esos reclamos, como tampoco a aumentar el volumen de cupo anual por arriba de las 50.000 unidades, algo que algunas empresas piden para que haya mayor competencia y mejores precios en beneficio para los consumidores.

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ECONOMIA

La inflación mayorista se desaceleró a 1,1% en junio y acumuló 33,7% en los últimos doce meses

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La inflación mayorista se desaceleró a 1,1% en junio. (REUTERS/Matías Baglietto)

La inflación mayorista registró un incremento de 1,1% en junio de 2026 frente a mayo, lo que marcó una desaceleración de 1,4 puntos porcentuales respecto al mes anterior. A la vez, experimentó un aumento interanual de 33,7% y acumuló un 15,6% en lo que va del año, de acuerdo con los datos oficiales del Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec).

El informe estadístico reveló que los productos nacionales tuvieron una variación de 1,0%, mientras que los productos importados mostraron una suba de 2,3 por ciento.

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Según el relevamiento publicado por el Indec, entre los productos nacionales, los mayores aportes positivos provinieron de las divisiones sustancias y productos químicos (0,26 puntos porcentuales), productos agropecuarios (0,23 p.p.), productos refinados del petróleo (0,19 p.p.) y energía eléctrica (0,13 p.p.). En contraste, el rubro petróleo crudo y gas incidió de manera negativa, restando 0,56 p.p. al índice general.

La medición del índice de precios internos básicos al por mayor (IPIB) también mostró una variación de 1,1% para junio, reflejando un comportamiento similar al IPIM. En este caso, los productos nacionales subieron 1,1% y los importados 2,2%. El informe del Indec puntualizó que la evolución de ambos índices estuvo marcada por la dinámica de los precios internacionales y la variación de los costos internos.

El índice de precios básicos al productos avanzó 1,1% en junio. (Reuters)
El índice de precios básicos al productos avanzó 1,1% en junio. (Reuters)

Por su parte, el índice de precios básicos del productor (IPP) experimentó un aumento de 1,1% en el mismo período. Dentro de este índice, los productos primarios cayeron 0,6%, mientras que los productos manufacturados y energía eléctrica subieron 1,8%. El Indec destacó que la suba en la industria manufacturera y en la energía eléctrica compensó la baja registrada en materias primas.

Dentro de los productos primarios, el comportamiento fue dispar. Mientras que los productos agropecuarios avanzaron 2,2% y los pesqueros treparon 9,3%, el rubro petróleo crudo y gas se desplomó 5,3% en junio, lo que explicó la caída general de 1,2% en ese segmento. Los productos minerales no metalíferos, en tanto, subieron 1,6 por ciento.

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Por su parte, dentro de los productos manufacturados y energía eléctrica, que treparon 1,7%, la energía eléctrica fue la división de mayor dinamismo, con una suba de 6,6% en junio. Le siguieron impresiones y reproducción de grabaciones (3,6%), máquinas y aparatos eléctricos (2,9%) y productos de minerales no metálicos (2,9%). En el otro extremo, alimentos y bebidas retrocedió 0,3% y madera y productos de madera excepto muebles bajó 0,1 por ciento.

Ahora bien, la medición interanual mostró una dinámica distinta a la del mes: los productos primarios fueron los que más subieron, con un alza de 44,7% en el IPIM, contra 31,2% de manufacturados y energía eléctrica y 27,5% de los productos importados. Dentro de ese grupo, se destacó el salto de 59% en petróleo crudo y gas y de 64,2% en productos refinados del petróleo, este último también el de mayor incremento acumulado en el año, con 29,1 por ciento.

La energía eléctrica registró una suba de 6,6% en junio y acumuló un incremento de 36,7% en lo que va de 2026. (Europa Press)
La energía eléctrica registró una suba de 6,6% en junio y acumuló un incremento de 36,7% en lo que va de 2026. (Europa Press)

La energía eléctrica cerró junio con un incremento acumulado de 36,7% en el año, el segundo más alto entre todas las divisiones relevadas por el Indec, solo por detrás de petróleo crudo y gas.

El Indec también publicó el Índice del Costo de la Construcción (ICC) en el Gran Buenos Aires. El indicador mostró una dinámica más pronunciada que la mayorista: subió 2,6% en junio, con una interanual de 32,1% y una acumulada de 16,7% en lo que va del año. El resultado se explicó por los aumentos de 1,8% en materiales, 3,3% en mano de obra y 2,8% en gastos generales.

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La suba en mano de obra respondió al acuerdo salarial de la Unión Obrera de la Construcción de la República Argentina (Uocra), homologado el 2 de junio, que impactó tanto en los salarios como en el ítem “Sereno” dentro de gastos generales. Ese capítulo, además, incorporó los nuevos cuadros tarifarios de Edenor y Edesur, junto con actualizaciones en los valores de conexión de gas, agua y cloaca.

Dentro de los ítems de obra, los mayores incrementos se registraron en yesería (5,7%), instalación eléctrica (4,4%) y pintura (4,1%), mientras que carpintería de madera y carpintería metálica y herrería exhibieron las subas más moderadas, ambas de 0,6 por ciento.

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