Un informe privado encendió las alarmas de los inquilinos al revelar que las unidades más chicas lideran las subas en la Capital Federal

24/05/2026 – 16:18hs

El mercado inmobiliario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires volvió a transformarse en un escenario de fuerte preocupación para quienes no tienen vivienda propia. Tras meses de cierta estabilidad y una mayor oferta de inmuebles en las distintas plataformas de búsqueda, las variables comenzaron a moverse de forma dispar. Un reciente informe sectorial puso de manifiesto que la presión habitacional se concentra con mayor fuerza en un segmento específico, complicando el acceso a los sectores con ingresos más bajos o jóvenes que buscan independizarse.

De acuerdo con el relevamiento periódico del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), las unidades de menor superficie experimentaron un comportamiento que las diferencia del resto del mercado de locaciones. Mientras que los departamentos de dos y tres ambientes mostraron ajustes mensuales y anuales que lograron ubicarse por debajo del Índice de Precios al Consumidor (IPC), las opciones de un solo ambiente rompieron esa tendencia, consolidándose como el único tipo de propiedad residencial cuyo incremento interanual logró superar los niveles de inflación acumulada.

Esta asimetría en los valores genera un combo complejo para el bolsillo de los trabajadores. El encarecimiento de estas unidades no solo restringe las posibilidades de mudanza dentro de la Capital Federal, sino que genera que la cobertura de los ingresos frente al costo habitacional básico sea cada vez más acotada. La dinámica actual empuja a una porción importante de la población hacia zonas periféricas o barrios con menor conectividad de transporte e infraestructura de servicios básicos, ampliando la brecha de acceso a la vivienda en el territorio porteño.

Cuánto cuesta alquilar un monoambiente en Capital Federal

El estudio estadístico reflejó que, a pesar de que el incremento registrado durante el último mes se posicionó en torno al 1,7% —quedando levemente por debajo de la inflación estimada, que se proyecta cercana al 2%—, el acumulado de los últimos doce meses muestra un desfasaje negativo para los inquilinos. El valor promedio solicitado por los propietarios para ingresar a un monoambiente medio en CABA ya se ubica en un piso elevado cercano a los $600.000, dejando muy rezagados a los indicadores de ingresos de referencia.

La brecha se vuelve especialmente crítica al comparar el costo del alquiler con la evolución del Salario Mínimo, Vital y Móvil (SMVM). Con un haber básico fijado en los $363.000, la capacidad de cobertura disminuyó de forma notable. En la actualidad, ese ingreso mínimo apenas alcanza para cubrir el 60,5% del valor de un departamento de un ambiente. La situación se vuelve aún más restrictiva para las tipologías más grandes, donde el SMVM representa el 51,86% de un dos ambientes y tan solo el 36,3% de una unidad de tres ambientes.

A esta realidad de los precios de base se le debe sumar otro factor de peso que encarece de forma mensual el presupuesto de cualquier hogar: las expensas. El costo de mantenimiento de los edificios, los servicios públicos y las tasas municipales impactan con fuerza en el valor final, representando un porcentaje extra que muchas veces no figura en los avisos iniciales y que termina por definir si un inquilino puede o no sostener el contrato.

Cuáles son las zonas más afectadas por la suba de precios

El mapa de las ofertas inmobiliarias en la Ciudad expone realidades muy contrastantes según el barrio elegido. El relevamiento destaca que la concentración de avisos se mantiene en el corredor norte y en las zonas de mayor poder adquisitivo, donde barrios como Puerto Madero, Palermo y Núñez lideran históricamente los rankings de precios más caros de la plaza, concentrando cerca de una quinta parte de toda la disponibilidad de inmuebles en alquiler tradicional.

Por el contrario, los barrios del sur y el oeste de la Ciudad, tales como Lugano, Floresta o Liniers, continúan posicionándose como las alternativas más accesibles para los presupuestos ajustados. Sin embargo, los especialistas del CESO advierten que la baja disponibilidad de unidades en estas áreas -que apenas representan un porcentaje mínimo de la oferta total del mercado digital- genera una fuerte competencia entre los postulantes, presionando los valores hacia el alza y restringiendo las posibilidades reales de encontrar opciones pagables para quienes perciben remuneraciones medias o básicas.