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ECONOMIA

Alquileres: en qué momento del año se desacelerarán los precios, según expertos del mercado inmobiliario

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Operadores inmobiliarios están satisfechos con la derogación de la ley de alquileres. Qué pasa con los contratos que se firman en estos días

Por Gerardo Choren

22/01/2024 – 20:45hs

Alquileres: en qué momento del año se desacelerarán los precios, según expertos del mercado inmobiliario

Los corredores inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires confiesan estar entusiasmados con la derogación de la ley de alquileres. Tan optimistas están, que creen que hacia mediados de año, el mercado de va a normalizar y volverá una oferta importante, con precios a la baja.

Por el momento, aseguran que desde la vigencia del DNU 70/2023, a través del cual el Gobierno busca desregular numerosos aspectos de la economía –entre ellos el mercado de alquileres- los precios cayeron un 20% promedio.

El mercado, optimista: espera más oferta y precios más bajos

«Terminamos diciembre con bastante entusiasmo, porque veníamos prácticamente de oferta cero. Y después del DNU los propietarios empezaron a consultarnos sobre esa medida porque veían un cambio de escenario. Eso generó confianza rápidamente y salimos de esa oferta cero, que determinaba que los valores se dispararan. Hoy podemos decir que se empezó a acomodar el escenario de alquileres de vivienda», sostuvo la ex presidenta del Colegio Inmobiliario porteño, Marta Liotti.

Según comentó la corredora inmobiliaria a iProfesional, la mayoría de los contratos que se firman en estos días son por 24 meses, con un índice de actualización que se basa en el Índice de Precios al Consumidor «o bien un mix entre el costo de vida y el aumento salarial».

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Además, puntualizó que los ajustes se pactan a tres o cuatro meses, al menos hasta que se normalice la situación. «Nosotros creemos que cuando la economía logre estabilidad volveremos a ajustes de precio semestrales. Y al paso que vamos, estimamos que el mercado se va a normalizar en unos seis meses».

«Estamos confiados en que la oferta va a seguir creciendo» en la Capital Federal, subrayó Liotti.

La derogación de la ley de alquileres sembró optimismo en el mercado inmobiliario.

La derogación de la ley de alquileres sembró optimismo en el mercado inmobiliario.

Crece la oferta de alquileres temporales

Un informe del portal Zonaprop difundido esta semana arroja que el 44% de los alquileres que se ofrecen en la Ciudad de Buenos Aires son para uso temporal, mientras que 2023 fue el año con mayor porcentaje de avisos publicados en dólares.

La mayor oferta de alquileres temporales se concentra en CABA con el 40%, seguida por Gran Buenos Aires Norte con el 25% y la Costa Atlántica con el 22%: en conjunto, representan el 84% del total.

El trabajo puntualizó que el ratio de demanda sobre oferta para avisos de alquiler tradicional es ampliamente mayor a la de alquiler temporal: 18,62% contra 2,39%, respectivamente.

En cuanto a los precios, Puerto Madero es el barrio con mayor valor diario: un departamento de dos ambientes sale entre u$s120 y u$s130, mientras que uno de las mismas características en Almagro ronda entre u$s30 y u$s40 por día.

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Las ventas, la cara opuesta

Con respecto a las ventas, el panorama sigue muy complicado: según Liotti, la disparada inflacionaria y la devaluación extendieron la virtual parálisis de este negocio, luego de un «ligero aliento que tuvimos entre las PASO y el balotaje del año pasado».

En los últimos meses, cayó la venta de inmuebles y crecieron los alquileres temporarios.

En los últimos meses, cayó la venta de inmuebles y crecieron los alquileres temporarios.

Según el último informe del Colegio de Escribanos porteño, la cantidad total de escrituras de compraventa de inmuebles registró en noviembre último una suba de 20,7% respecto del nivel de un año antes, al sumar 4.068 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas creció un 191,6%, con $132.080 millones.

«Quizás pueda leerse que fue un trimestre (agosto-octubre) con más actividad de lo habitual y sobre todo en un año electoral y ahora -con esas operaciones concretadas- se suavizó esa escalada. De allí que hay una merma del 10% respecto al mes anterior», evaluó la entidad profesional.





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ECONOMIA

Los requisitos que el FMI le exige a Javier Milei para liberar dólares

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El Fondo Monetario Internacional (FMI) adelantó este jueves algunos detalles sobre el próximo programa que piensa pactar con el Gobierno de Javier Milei. En esta oportunidad, fue la directora de Comunicaciones del orgnanismo, Julie Kozack, quien encabezó una conferencia de prensa.

«El nuevo programa apuntará a aprovechar los avances logrados hasta ahora, mientras aborda los desafíos pendientes que enfrenta el país. Continúan las conversaciones constructivas y frecuentes, y brindaremos más detalles sobre los próximos pasos cuando los tengamos», explicó Kozack.

El FMI dio detalles sobre los requisitos que deberá cumplir el Gobierno

Y añadió: «También puedo agregar que, para mantener los avances iniciales, existe un reconocimiento compartido entre el staff del FMI y las autoridades argentinas sobre la necesidad de seguir adoptando un conjunto coherente de políticas fiscales, monetarias y cambiarias, al tiempo que se impulsan reformas que fomenten el crecimiento».

Asimismo, aclaró que las «conversaciones constructivas» continúan con el equipo del ministro de Economía, Luis Caputo, y que son «frecuentes».

Finalmente, la referente del FMI destacó el «enorme progreso» de la gestión libertaria, respecto de la reducción de la inflación, la estabilización de la economía y la baja de la pobreza.

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En un comunicado, la entidad financiera que lidera Kristalina Georgieva había dejado trascender qué aspectos eran los que diferenciaban la postura del FMI con la del gobierno argentino.

En este sentido, indicaron que «para allanar el camino hacia la recuperación del acceso a los mercados será necesario adoptar una estrategia creíble para desmantelar los controles cambiarios, una mayor flexibilidad cambiaria y un papel más significativo de la política monetaria».

Y advirtieron: «la fuerte acumulación de reservas cambiarias durante 2024 reflejó la devaluación gradual del 120% en diciembre de 2023, la flexibilización de las condiciones de sequía y la amnistía (blanqueo) fiscal. Al mismo tiempo, la presencia de amplios controles cambiarios (que será necesario desmantelar para aliviar las distorsiones y recuperar el acceso a los mercados de capital) y la apreciación del tipo de cambio real como resultado de la preservación de un tipo de cambio de paridad lenta podrían dificultar la acumulación continua de reservas cambiarias».

Sobre el aspecto fiscal, el Fondo reconoció la concreción de un superávit sostenido, aunque hizo objeciones. «Además de las medidas fiscales de alta calidad (mejora de la progresividad del impuesto a la renta personal y reducción de los subsidios), una parte considerable de la recuperación fiscal inicial se logró mediante profundos recortes al gasto discrecional, incluida la inversión pública y los salarios, así como medidas de ingresos temporales o puntuales»,

El mercado, a la espera de las novedades del FMI

A fines del mes pasado, una delegación del FMI concluyó una misión en el país.

El ministro de Economía, Luis Caputo, rechazó de plano esa noche que el Fondo Monetario esté reclamando una devaluación, y dijo que no hay chances de que se deprecie el peso en la Argentina, porque eso «generaría pobreza».

Al término de estas negociaciones en Buenos Aires, el organismo difundió un comunicado donde sostuvo que el diálogo con las autoridades argentinas fue «altamente constructivo y positivo», pero los operadores esperan más precisiones.

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Originalmente, la conferencia de prensa de Kozack estaba prevista para la semana pasada, pero la postergación llevó a que se especulara con la posibilidad que el cambio de fecha estuviera vinculado a un posible anuncio sobre la Argentina, el país que registra la mayor deuda con el organismo.

El presidente Javier Milei afirmó que el cepo se levantará a más tardar el 1.º de enero del 2026, pero acotó que «si hay desembolso del FMI podemos hacerlo más rápido, hay que ver cómo queda estructurado el programa y cómo se calzan los fondos, lo que determinará la salida del cepo».

Si bien Milei fue más allá de lo exigido por el FMI en materia fiscal, no siguió las recomendaciones tradicionales del Fondo en el terreno cambiario y monetario.

Reconocida economista aseguró que el Gobierno «le marcó la cancha» al FMI

La economista Marina Dal Poggetto, de la consultora EcoGo, señaló que las negociaciones entre el Gobierno y el FMI han sido complicadas. Hasta hace poco, no había un acuerdo claro entre las demandas de Milei y las exigencias del FMI sobre el esquema cambiario.

La economista resaltó dos movimientos importantes que el gobierno realizó para «marcarle la cancha» al FMI:

  • Cambio en el Ritmo de Devaluación: el Gobierno decidió que el ritmo de devaluación pasara del 2% al 1%, haciendo que el tipo de cambio sea cada vez más semi-fijo
  • Baja en las retenciones: se bajaron las retenciones, lo que indica que el esquema cambiario se mantiene

Estas decisiones podrían facilitar un entendimiento entre el Gobierno y el FMI, a través de un acuerdo stand by de corto plazo. Según Dal Poggetto, esto ayudaría a descomprimir los vencimientos que Argentina tiene con el FMI y ofrecería un marco para refinanciar deudas con otros organismos.

No obstante, la economista advierte que no habrá mucho margen para discutir cambios en el esquema cambiario. «La suma de intereses más amortizaciones rondan los 9.000 millones de dólares y ese esquema eventualmente podría funcionar con algo parecido al esquema actual. A mí me resulta muy difícil pensar que el Gobierno pueda negociar un esquema cambiario distinto una vez que se lanzó con este», señaló.

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