El mercado hipotecario argentino atraviesa una paradoja: las tasas de interés de los créditos en UVA retrocedieron a sus niveles más bajos en casi un año, pero el volumen de operaciones no para de caer. En mayo de 2026 se desembolsaron apenas USD 116 millones en todo el país, el equivalente a unas 1.500 escrituras, según datos de la consultora Empiria procesados en base a información del Banco Central de la República Argentina (BCRA). Esa cifra representa una contracción del 62% frente a mayo de 2025 y es la más baja de los últimos dos años.

El economista Federico González Rouco, de Empiria, dijo a Infobae los motivos del freno: “Los bancos se corrieron por la suba de tasas de interés. Se acabó la liquidez y el costo de fondeo subió mucho”. Esa retirada del sistema bancario del segmento hipotecario redujo la oferta de crédito disponible para las familias, justo en el momento en que la demanda potencial mostraba señales de recuperación.

El retroceso fue gradual. El pico reciente del segmento se registró en octubre de 2025, con el equivalente de USD 372 millones desembolsados en un mes y más de 5.000 operaciones. González Rouco aclaró que ese número respondió a un fenómeno puntual: el calendario electoral. Desde entonces, la curva no dejó de descender. En diciembre de 2024 el saldo fue de USD 244 millones; en marzo de 2026 bajó a USD 193 millones; y en mayo llegó al piso de USD 116 millones.

Para dimensionar la distancia con los mejores momentos históricos del segmento, el gráfico de Empiria muestra que en enero de 2018 se desembolsaron el equivalente de USD 689 millones en un solo mes. Tras ese máximo, el mercado colapsó y permaneció prácticamente inactivo durante años, hasta que la reactivación de mediados de 2024 volvió a poner el crédito hipotecario en escena.

González Rouco no descartó una mejora para los próximos meses, aunque la puso en perspectiva. “Posiblemente veamos un mejor segundo semestre. Porque bajó el costo de fondeo. Porque algunos bancos pusieron quinta marcha en el segmento hipotecario”, afirmó. Y agregó: “Ahora está mejorando, pero eso demora en derramar”.

Su proyección no apunta a un salto extraordinario: “Cuando digo que mejora me refiero a que vaya a 3.000 operaciones, no Suiza”.

La lectura en pesos del informe de First Capital Group aporta otra dimensión del problema. Según el análisis del socio de la consultora, Guillermo Barbero, el saldo de créditos hipotecarios -incluidos los ajustables por UVA- subió 2,3% nominal en mayo y llegó a $7,6 billones, con un crecimiento interanual del 125,4% frente a $3,4 billones de mayo de 2025. Pero esa expansión no resistió la inflación: la cartera cayó respecto de abril 0,1% en términos reales.

“Observamos por segundo mes que las variaciones reales son prácticamente nulas y se mantiene un ritmo de colocaciones en términos nominales constante, aunque muy por debajo de los mejores meses del año anterior”, explicó Barbero. El socio de First Capital Group atribuyó ese estancamiento a “la suba experimentada en los índices de inflación durante los meses previos, lo cual encarece las cuotas y hace dudar sobre la conveniencia de la operatoria”.

El segmento hipotecario no es el único con problemas. Barbero señaló que el estancamiento del crédito al sector privado se concentra en las líneas orientadas a familias: personales, tarjetas, prendarios e hipotecarios. Los préstamos en pesos al sector privado subieron un 2,1% nominal en mayo, con un saldo total de $99,6 billones, pero cayeron un 0,3% en términos reales. Fue el quinto mes consecutivo de baja real. “Los incrementos nominales no alcanzan a compensar la pérdida de valor de la moneda por el efecto de la inflación”, resumió Barbero.

Pese a ese contexto, la oferta bancaria de créditos hipotecarios UVA sigue activa. El economista y docente Andrés Salinas relevó las tasas nominales anuales (TNA) vigentes por banco para segunda vivienda, en operaciones con acreditación de sueldo. El listado muestra una dispersión considerable:

• ICBC: 6,9%
• Macro: 8,5%
• Banco del Sol: 9%
• Patagonia: 9,25%
• Santander: 9,5%
• Banco Hipotecario: 9,5%
• Credicoop: 11,5%
• BNA: 12%
• Brubank: 12%
• Comafi: 12,5%
• BBVA: 15%
• Supervielle: 15%

Salinas aclaró que dos entidades de peso no financian vivienda no permanente: Galicia y Ciudad.

El mismo Salinas registró la evolución de la tasa promedio ofertada. En mayo de 2026 esa tasa se ubicó en 9,19% anual, el nivel más bajo desde julio de 2025. El recorrido fue el siguiente: desde valores de entre 5,4% y 5,6% en 2024, la tasa trepó hasta superar el 11% entre agosto y diciembre de 2025, con un pico de 11,7% en octubre y noviembre. A partir de enero de 2026 comenzó a ceder: 11,7% en enero, 11,5% en febrero, 10,8% en marzo, 9,3% en abril y 9,2% en mayo.

Esa baja en el costo del financiamiento se da en simultáneo con una mejora del poder de compra del salario formal medido en dólares.

Según el último informe de Reporte Inmobiliario de accesibilidad de la vivienda, con datos actualizados a fines de abril de 2026, la relación entre salario medio registrado y valor del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires llegó a 0,65 m² por salario, por encima de los valores de 2024 y 2025, aunque todavía por debajo de los registros de los años noventa, cuando ese indicador llegó a 0,89 metro cuadrado.

El esfuerzo de acceso también bajó. Para un departamento de dos ambientes de 40 m² en el corredor norte de CABA, el requerimiento se redujo a 5,13 años de salario en 2026, frente a 14,49 años en 2020 y 13,48 años en 2023. En unidades de tres ambientes, el indicador bajó a 7,69 años de salario, contra 21,74 años en 2020 y 20,22 años en 2023.

El impacto de la tasa de interés real sobre la cuota mensual es determinante. Reporte Inmobiliario simuló operaciones sobre una unidad de 43 m², con un plazo de 20 años y financiamiento del 75% del valor de la vivienda. Los datos corresponden a abril de 2026 y el tipo de cambio utilizado fue de $1.400 por dólar.

Con una tasa del 9,7% anual, los valores de cuota inicial e ingreso familiar requerido por barrio o ciudad son los siguientes:

• Belgrano (CABA): cuota inicial $1.202.215 – ingreso requerido $4.808.860
• Palermo (CABA): cuota $1.190.265 – ingreso $4.761.060
• Villa Urquiza (CABA): cuota $1.152.283 – ingreso $4.609.132
• Recoleta (CABA): cuota $1.118.141 – ingreso $4.472.564
• Villa Crespo (CABA): cuota $921.399 – ingreso $3.685.596
• Caballito (CABA): cuota $935.483 – ingreso $3.741.932
• Almagro (CABA): cuota $863.359 – ingreso $3.453.436
• Flores (CABA): cuota $711.001 – ingreso $2.844.004
• Balvanera (CABA): cuota $642.718 – ingreso $2.570.872
• Mar del Plata: cuota $675.579 – ingreso $2.702.316
• La Plata: cuota $572.727 – ingreso $2.290.908
• Rosario: cuota $599.187 – ingreso $2.396.748
• Córdoba: cuota $509.992 – ingreso $2.039.968

Con una tasa del 6% anual, la operación arroja valores sustancialmente menores:

• Belgrano (CABA): cuota inicial $911.211 – ingreso requerido $3.644.844
• Palermo (CABA): cuota $902.154 – ingreso $3.608.616
• Villa Urquiza (CABA): cuota $873.365 – ingreso $3.493.460
• Recoleta (CABA): cuota $847.488 – ingreso $3.389.952
• Villa Crespo (CABA): cuota $698.369 – ingreso $2.793.476
• Caballito (CABA): cuota $709.043 – ingreso $2.836.172
• Almagro (CABA): cuota $654.377 – ingreso $2.617.508
• Flores (CABA): cuota $538.899 – ingreso $2.155.596
• Balvanera (CABA): cuota $487.144 – ingreso $1.948.576
• Mar del Plata: cuota $512.051 – ingreso $2.048.204
• La Plata: cuota $434.095 – ingreso $1.736.380
• Rosario: cuota $454.150 – ingreso $1.816.600
• Córdoba: cuota $386.545 – ingreso $1.546.180

Reporte Inmobiliario destacó que fuera de los segmentos de mayor valor de CABA, la convergencia entre precios más accesibles y condiciones de financiamiento relativamente más favorables amplía el universo potencial de demandantes en plazas como Córdoba, Rosario, La Plata o Mar del Plata.

Los economistas coinciden en que la inflación es el peor de los impuestos no legislados, en particular cuando sigue un curso ascendente, porque es regresiva: afecta más la capacidad de compra de los sectores que perciben ingresos fijos, como asalariados, jubilados y pensionados, y de quienes cobran subsidios familiares como la Asignación Universal por Hijo (AUH).

Para revertir ese efecto, el Gobierno de Javier Milei dispuso en abril de 2024, por decreto 274, que los haberes previsionales y la AUH se ajustaran por la variación de la inflación de dos meses antes, el último dato difundido por el Indec al momento de comenzar los pagos, con la convicción de que el plan de estabilización delinearía una trayectoria descendente, de modo que el factor de ajuste siempre resultara mayor que la variación presente del Índice de Precios al Consumidor (IPC).

Esa dinámica entre la inflación y el factor de aumento de las jubilaciones y pensiones se cumplió ininterrumpidamente hasta mayo de 2025, cuando el clima de incertidumbre que se generó en la campaña por las elecciones de octubre determinó un giro en la confianza de los consumidores: el primero se aceleró y el segundo se desfasó negativamente.

A partir de abril de 2026, con la desaceleración de la inflación, los haberes de los jubilados y pensionados y el valor de la AUH volvieron a ajustarse por arriba de la variación presente de los precios: 2,9% vs 2,58%; mayo 3,38% vs estimado 2,1% y junio 2,58% vs 2% previsto por el consenso de los analistas. De ese modo, comenzaron a recuperar poder de compra:

Perceptores de la mínima con bono fijo en $70.000 (67,9% del total): mejoraron 0,74% estimado para mayo y 0,94% previsto para junio.

Perceptores sin bono (32,1% del total) y de AUH (4 millones de niños y 2,5 millones de receptores adultos reciben en junio $144.931 por hijo menor de 18 años, en el caso de los discapacitados el valor asciende a $471.914 mensuales): aumentaron 1,25% estimado para mayo y 1,27% previsto para junio.

Promedio ponderado previsional total: subió 0,93%, según la inflación prevista para mayo y 1,27% esperado para junio, en base a la suba de precios estimada por el consenso del mercado.

Desde el inicio de la presidencia de Javier Milei, el haber máximo en valores reales de los perceptores de la mínima, en junio alcanzó a $403.396, -que representan casi dos tercios del total; en su mayor parte ingresaron a través de planes especiales y moratorias para adultos mayores sin aportes- y de un bono fijo en $70.000 desde marzo de 2024, se registró en diciembre de 2023, primer mes de gestión.

En el tramo superior a la mínima -que comprende a poco más de un tercio del total de perceptores- el máximo se alcanzó en junio de 2025, con 110,8 puntos, con base 100 en noviembre de 2023, último mes del gobierno anterior.

En ambos segmentos, desde julio de 2025 hasta marzo de 2026, inclusive, los haberes de los jubilados y pensionados registraron un deterioro constante en su capacidad de compra: 6,2% en los de la mínima y 3% en los de escalas superiores. Hasta que el regreso de la desinflación en abril, consolidado en mayo y junio según el consenso del Relevamiento de Expectativas de Mercado que elabora el Banco Central de la República Argentina (BCRA), llevó a un nuevo punto de giro: la pérdida de poder adquisitivo de quienes cobran la mínima respecto del nivel heredado de la presidencia de Alberto Fernández se achicó a 9,5%, y la mejora del tramo siguiente subió a 9,7%, a 1% del máximo del período.

El promedio ponderado de esos dos grandes tramos de ingresos de jubilados y pensionados arrojó una pérdida acumulada entre extremos desde el inicio del gobierno de La Libertad Avanza de 1,8 por ciento.

La ejecución presupuestaria de la Administración Central, base caja -esto es, efectivamente pagado en el mes-, muestra que, entre extremos de la gestión Milei, la partida previsional (incluye la liquidación de haberes y de sentencias judiciales en firme) subió 9,2% en valores reales, y la correspondiente a la AUH aumentó 132,9%, al duplicarse el beneficio en enero de 2024 como parte del programa de contención social frente a las medidas iniciales de orden monetario y fiscal.

Sin embargo, el resultado se torna negativo si se comparan los valores acumulados del primer cuatrimestre de 2026 (último dato informado por la Secretaría de Hacienda) con igual tramo del último año de presidencia de Alberto Fernández: en el caso de las jubilaciones y pensiones se redujo 15,7% y, en el segundo, el incremento real se acorta a 47,6 por ciento.

El sistema previsional argentino no se comporta como un régimen de reparto pleno. Aunque la Administración Nacional de la Seguridad Social (Anses) distribuye los aportes de asalariados y contribuciones patronales entre los beneficiarios, también depende de ingresos de planes de facilidades para deudores, rentas del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (constituido tras la expropiación de los fondos de las AFJP) y recursos impositivos.

Desde los 90 se le asigna en forma específica una parte de los tributos que recauda la Nación: 11% de 93,73% del Impuesto al Valor Agregado (Ley 23.966), equivalente al 10,31% del IVA; 100% del Impuesto a los Débitos y Créditos Bancarios (Ley 25.413); 100% del Impuesto a los Cigarrillos (Ley 25.239); 70% del Monotributo Impositivo (Ley 25.865); 28,69% de lo producido por los impuestos a las naftas, gasolinas, solvente, aguarrás, gasoil, diésel oil y kerosene (Ley 23.966); y, cuando existía, el 42% del impuesto PAIS.

Un factor que restringe los recursos de Anses y el nivel promedio de haberes es que muchos trabajadores -sea asalariado jerárquico o de actividades con remuneraciones muy superiores al promedio, monotributista o autónomo- hacen sus aportes según parámetros máximos muy inferiores a los que corresponderían por sus ingresos reales, lo que contrasta con la realidad de la mayoría de los empleados en relación de dependencia.

Este momento del año no sólo es el del pico estacional de entrada de dólares: es, también, el de mayor demanda de billetes verdes por parte de los ahorristas. Y hay varios motivos para ello, sobre todo el «efecto aguinaldo», que implica una transferencia de liquidez desde las empresas y el sistema financiero hacia los asalariados.

El pago se realiza en la segunda mitad de junio, y su impacto financiero suele impactar sobre este mes y sobre el siguiente. Esta situación, típicamente puede generar tres efectos:

*un mayor nivel de cancelación en las deudas de las familias -cuyo nivel de morosidad asciende al récord de 11,5%, según los últimos datos del Banco Central-;

*un incremento en los niveles de consumo, que podría recuperarse tras las mejoras del salario real como consecuencia de los convenios firmados por los gremios más numerosos;

*una canalización de la mayor liquidez del público hacia los dólares, ya sea con fines de atesoramiento, de turismo o de compra de activos dolarizados -como las mini importaciones vía courier, el llamado «efecto Temu», que en abril ascendió a u$s118 millones-.

Los economistas prevén que ocurrirá una combinación de las tres situaciones, aunque observan que las compras para atesoramiento están en un camino ascendente. El nivel de compras viene subiendo desde inicios de año, aunque con volúmenes inferiores a los del año pasado, cuando el levantamiento del cepo y la incertidumbre electoral funcionaron como alicientes para que los ahorristas corrieran a los bancos a comprar divisas.

Sin embargo, esa relativa calma que se observa ahora tuvo un punto de inflexión: el último reporte del BCRA muestra que en abril pasado la demanda de dólares ya fue mayor que la de hace un año.

El colchón de dólares adelgaza

Las compras totales, realizadas por un millón y medio de ahorristas, fueron por u$s2.727 millones, aunque la cifra neta -al descontar el monto de quienes vendieron dólares- queda en u$s2.292 millones. A pesar de ser el número más alto del año, el gobierno no mostró preocupación, dado que la mayor parte quedó depositada en el sistema bancario.

Esto implica que hay menor preferencia por «el colchón» como refugio de valor, algo que precisamente va en línea con la prédica que viene realizando el ministro de Economía, Toto Caputo, tras la modificación de la norma que presume «inocencia fiscal» a quienes depositen dólares en sus cuentas. El argumento del gobierno es que esa preferencia a la hora de atesorar los dólares es una señal de confianza en el sentido de que no hay riesgo de confiscaciones ni canjes compulsivos para los ahorristas.

Esa permanencia de los dólares en los bancos hace que los depósitos continúen en su nivel de u$s40.000 millones, lo que posibilita que se siga expandiendo el crédito al sector privado y también el fondeo al Tesoro, que está emitiendo en el mercado doméstico bonos nominados en dólares para hacer frente a los vencimientos de deuda.

El otro consuelo para el gobierno es que, de las compras con tarjeta que realizan los turistas argentinos en el exterior, un 70% son pagadas desde sus propias cuentas bancarias. Es decir, es un error metodológico sumar las compras de divisas para ahorro y el total de las compras de pasajes y gastos con tarjeta de crédito. En todo caso, la salida neta del turismo, cuando al gasto total se le descuentan esos dólares del sistema bancario, queda en u$s244 millones.

El precio bajo del dólar, un aliciente

La parte en la que el discurso del gobierno no se ha visto refrendada por la realidad es la que refiere a la recuperación de la demanda de pesos. Tanto es así que el Tesoro, en las últimas licitaciones, ha exacerbado su tendencia a absorber liquidez excedente, por temor a que se genere presión sobre los precios o sobre el tipo de cambio.

Más bien al contrario, la demanda continuó justamente en un momento de caída de la cotización nominal, que tuvo su mínimo a mediados de abril, con un dólar vendido a $1.380 en el Banco Nación.

Durante mayo se generó un rebote, que llevó el precio hasta $1.430, y los primeros indicios marcan que esa tendencia seguiría durante junio. Como ha ocurrido en otros momentos, esa percepción de que el precio bajo es una «ventana de oportunidad» motivó a los pequeños inversores, que tienen la expectativa de que el dólar sea el mejor refugio en los próximos meses, sobre todo si la inflación sigue a la baja y las tasas de interés pasivas se tornan cada vez menos atractivas.

Desde el punto de vista del gobierno, el hecho de que esté ingresando una «ola de dólares» como consecuencia de la exportación de la cosecha gruesa y del boom de las ventas petroleras debe actuar como un «calmante» para el mercado. La explicación del ministro de Economía es que si no fuera por la activa intervención del BCRA en el mercado, el dólar estaría cotizando a $1.100, en vez de los actuales $1.420.

Es una afirmación que remite a uno de los momentos más polémicos de Caputo, el de julio del año pasado, cuando ante la proliferación de críticas por el atraso cambiario, hizo su célebre desafío: «Si lo ves barato, compra, campeón, no te la pierdas». Y el público le tomó la palabra, al incrementar en 50% el nivel de atesoramiento de dólares.

Más oferta de dólares… ¿y más demanda?

¿Qué ocurrirá ahora? El gobierno tiene una ventaja, que es el excelente momento de la exportación, que está dejando unos u$s9.000 millones, con un saldo de balanza comercial de más de u$s2.700 millones al mes.

Pero en la vereda de enfrente, hay economistas que opinan que, precisamente, esa oferta de divisas será lo que incentive a una mayor demanda en las ventanillas de los bancos.

De hecho, lo que muestra la estadística es que los meses en los que hubo grandes picos de compra de billetes fueron, exactamente, los que mostraron ingresos masivos de divisas. Por ejemplo, septiembre del año pasado, cuando Caputo eliminó temporariamente las retenciones de exportación para estimular a los productores sojeros a liquidar u$s7.000 millones. En aquella ocasión, la compra de dólares por parte de los ahorristas triplicó al nivel que se está verificando en este momento.

Lo que argumentan los analistas es que los productores agrícolas, que son obligados a liquidar esas divisas, automáticamente vuelven a demandarlas, ya sea para hacer frente a obligaciones financieras dolarizadas o para la compra de maquinaria e insumos para la nueva cosecha.

En todo caso, lo cierto es que la compra de dólares por parte del público minorista está nuevamente en su promedio histórico de los últimos años, y con tendencia al alza, aunque ahora con una diferencia notoria: la cuenta corriente ya no muestra un crónico déficit sino que pasó a números positivos, gracias al gran momento de las exportaciones.