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ECONOMIA

El crédito hipotecario no repunta: cuáles son las opciones todavía disponibles y cuánto cuestan

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La tasa promedio ofertada de créditos hipotecarios UVA bajó a 9,19% en mayo de 2026. El recorrido descendente comenzó en enero, cuando la tasa todavía superaba el 11% anual (Imagen Ilustrativa Infobae)

El mercado hipotecario argentino atraviesa una paradoja: las tasas de interés de los créditos en UVA retrocedieron a sus niveles más bajos en casi un año, pero el volumen de operaciones no para de caer. En mayo de 2026 se desembolsaron apenas USD 116 millones en todo el país, el equivalente a unas 1.500 escrituras, según datos de la consultora Empiria procesados en base a información del Banco Central de la República Argentina (BCRA). Esa cifra representa una contracción del 62% frente a mayo de 2025 y es la más baja de los últimos dos años.

El economista Federico González Rouco, de Empiria, dijo a Infobae los motivos del freno: “Los bancos se corrieron por la suba de tasas de interés. Se acabó la liquidez y el costo de fondeo subió mucho”. Esa retirada del sistema bancario del segmento hipotecario redujo la oferta de crédito disponible para las familias, justo en el momento en que la demanda potencial mostraba señales de recuperación.

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El retroceso fue gradual. El pico reciente del segmento se registró en octubre de 2025, con el equivalente de USD 372 millones desembolsados en un mes y más de 5.000 operaciones. González Rouco aclaró que ese número respondió a un fenómeno puntual: el calendario electoral. Desde entonces, la curva no dejó de descender. En diciembre de 2024 el saldo fue de USD 244 millones; en marzo de 2026 bajó a USD 193 millones; y en mayo llegó al piso de USD 116 millones.

Los bancos se corrieron por la suba de tasas de interés. Se acabó la liquidez y el costo de fondeo subió mucho (González Rouco)

Para dimensionar la distancia con los mejores momentos históricos del segmento, el gráfico de Empiria muestra que en enero de 2018 se desembolsaron el equivalente de USD 689 millones en un solo mes. Tras ese máximo, el mercado colapsó y permaneció prácticamente inactivo durante años, hasta que la reactivación de mediados de 2024 volvió a poner el crédito hipotecario en escena.

González Rouco no descartó una mejora para los próximos meses, aunque la puso en perspectiva. “Posiblemente veamos un mejor segundo semestre. Porque bajó el costo de fondeo. Porque algunos bancos pusieron quinta marcha en el segmento hipotecario”, afirmó. Y agregó: “Ahora está mejorando, pero eso demora en derramar”.

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Su proyección no apunta a un salto extraordinario: “Cuando digo que mejora me refiero a que vaya a 3.000 operaciones, no Suiza”.

Gráfico de línea que muestra el crédito hipotecario en UVAs en millones de dólares desde mayo de 2016 hasta mayo de 2026, con una línea naranja fluctuante y valores clave
González Rouco estimó: «Posiblemente veamos un mejor segundo semestre. Porque bajó el costo de fondeo»

La lectura en pesos del informe de First Capital Group aporta otra dimensión del problema. Según el análisis del socio de la consultora, Guillermo Barbero, el saldo de créditos hipotecarios -incluidos los ajustables por UVA- subió 2,3% nominal en mayo y llegó a $7,6 billones, con un crecimiento interanual del 125,4% frente a $3,4 billones de mayo de 2025. Pero esa expansión no resistió la inflación: la cartera cayó respecto de abril 0,1% en términos reales.

“Observamos por segundo mes que las variaciones reales son prácticamente nulas y se mantiene un ritmo de colocaciones en términos nominales constante, aunque muy por debajo de los mejores meses del año anterior”, explicó Barbero. El socio de First Capital Group atribuyó ese estancamiento a “la suba experimentada en los índices de inflación durante los meses previos, lo cual encarece las cuotas y hace dudar sobre la conveniencia de la operatoria”.

Observamos por segundo mes que las variaciones reales son prácticamente nulas y se mantiene un ritmo de colocaciones en términos nominales constante, aunque muy por debajo de los mejores meses del año anterior (Barbero)

El segmento hipotecario no es el único con problemas. Barbero señaló que el estancamiento del crédito al sector privado se concentra en las líneas orientadas a familias: personales, tarjetas, prendarios e hipotecarios. Los préstamos en pesos al sector privado subieron un 2,1% nominal en mayo, con un saldo total de $99,6 billones, pero cayeron un 0,3% en términos reales. Fue el quinto mes consecutivo de baja real. “Los incrementos nominales no alcanzan a compensar la pérdida de valor de la moneda por el efecto de la inflación”, resumió Barbero.

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Pese a ese contexto, la oferta bancaria de créditos hipotecarios UVA sigue activa. El economista y docente Andrés Salinas relevó las tasas nominales anuales (TNA) vigentes por banco para segunda vivienda, en operaciones con acreditación de sueldo. El listado muestra una dispersión considerable:

  • ICBC: 6,9%
  • Macro: 8,5%
  • Banco del Sol: 9%
  • Patagonia: 9,25%
  • Santander: 9,5%
  • Banco Hipotecario: 9,5%
  • Credicoop: 11,5%
  • BNA: 12%
  • Brubank: 12%
  • Comafi: 12,5%
  • BBVA: 15%
  • Supervielle: 15%

Salinas aclaró que dos entidades de peso no financian vivienda no permanente: Galicia y Ciudad.

El mismo Salinas registró la evolución de la tasa promedio ofertada. En mayo de 2026 esa tasa se ubicó en 9,19% anual, el nivel más bajo desde julio de 2025. El recorrido fue el siguiente: desde valores de entre 5,4% y 5,6% en 2024, la tasa trepó hasta superar el 11% entre agosto y diciembre de 2025, con un pico de 11,7% en octubre y noviembre. A partir de enero de 2026 comenzó a ceder: 11,7% en enero, 11,5% en febrero, 10,8% en marzo, 9,3% en abril y 9,2% en mayo.

Según el Banco Central de Reserva del Perú, en enero de 2026 la tasa promedio de los créditos hipotecarios en moneda nacional alcanzó el 7,47%.
Barbero: «Los incrementos nominales no alcanzan a compensar la pérdida de valor de la moneda por el efecto de la inflación» (Foto: Qolono)

Esa baja en el costo del financiamiento se da en simultáneo con una mejora del poder de compra del salario formal medido en dólares.

Según el último informe de Reporte Inmobiliario de accesibilidad de la vivienda, con datos actualizados a fines de abril de 2026, la relación entre salario medio registrado y valor del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires llegó a 0,65 m² por salario, por encima de los valores de 2024 y 2025, aunque todavía por debajo de los registros de los años noventa, cuando ese indicador llegó a 0,89 metro cuadrado.

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El esfuerzo de acceso también bajó. Para un departamento de dos ambientes de 40 m² en el corredor norte de CABA, el requerimiento se redujo a 5,13 años de salario en 2026, frente a 14,49 años en 2020 y 13,48 años en 2023. En unidades de tres ambientes, el indicador bajó a 7,69 años de salario, contra 21,74 años en 2020 y 20,22 años en 2023.

Para un departamento de dos ambientes de 40 m² en el corredor norte de CABA, el requerimiento se redujo a 5,13 años de salario en 2026, frente a 14,49 años en 2020 y 13,48 años en 2023

El impacto de la tasa de interés real sobre la cuota mensual es determinante. Reporte Inmobiliario simuló operaciones sobre una unidad de 43 m², con un plazo de 20 años y financiamiento del 75% del valor de la vivienda. Los datos corresponden a abril de 2026 y el tipo de cambio utilizado fue de $1.400 por dólar.

Con una tasa del 9,7% anual, los valores de cuota inicial e ingreso familiar requerido por barrio o ciudad son los siguientes:

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  • Belgrano (CABA): cuota inicial $1.202.215 – ingreso requerido $4.808.860
  • Palermo (CABA): cuota $1.190.265 – ingreso $4.761.060
  • Villa Urquiza (CABA): cuota $1.152.283 – ingreso $4.609.132
  • Recoleta (CABA): cuota $1.118.141 – ingreso $4.472.564
  • Villa Crespo (CABA): cuota $921.399 – ingreso $3.685.596
  • Caballito (CABA): cuota $935.483 – ingreso $3.741.932
  • Almagro (CABA): cuota $863.359 – ingreso $3.453.436
  • Flores (CABA): cuota $711.001 – ingreso $2.844.004
  • Balvanera (CABA): cuota $642.718 – ingreso $2.570.872
  • Mar del Plata: cuota $675.579 – ingreso $2.702.316
  • La Plata: cuota $572.727 – ingreso $2.290.908
  • Rosario: cuota $599.187 – ingreso $2.396.748
  • Córdoba: cuota $509.992 – ingreso $2.039.968

Con una tasa del 6% anual, la operación arroja valores sustancialmente menores:

  • Belgrano (CABA): cuota inicial $911.211 – ingreso requerido $3.644.844
  • Palermo (CABA): cuota $902.154 – ingreso $3.608.616
  • Villa Urquiza (CABA): cuota $873.365 – ingreso $3.493.460
  • Recoleta (CABA): cuota $847.488 – ingreso $3.389.952
  • Villa Crespo (CABA): cuota $698.369 – ingreso $2.793.476
  • Caballito (CABA): cuota $709.043 – ingreso $2.836.172
  • Almagro (CABA): cuota $654.377 – ingreso $2.617.508
  • Flores (CABA): cuota $538.899 – ingreso $2.155.596
  • Balvanera (CABA): cuota $487.144 – ingreso $1.948.576
  • Mar del Plata: cuota $512.051 – ingreso $2.048.204
  • La Plata: cuota $434.095 – ingreso $1.736.380
  • Rosario: cuota $454.150 – ingreso $1.816.600
  • Córdoba: cuota $386.545 – ingreso $1.546.180

Reporte Inmobiliario destacó que fuera de los segmentos de mayor valor de CABA, la convergencia entre precios más accesibles y condiciones de financiamiento relativamente más favorables amplía el universo potencial de demandantes en plazas como Córdoba, Rosario, La Plata o Mar del Plata.



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ECONOMIA

Se redujo la demanda de dólares en mayo: los argentinos compraron USD 1.800 millones en medio de la calma cambiaria

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En mayo, hubo compras brutas de USD 2.260 millones y ventas brutas de USD 456 millones. (Imagen Ilustrativa Infobae)

La salida del cepo cambiario en abril del año pasado provocó un cambio en el comportamiento financiero de los argentinos: la compra de dólares en el mercado oficial se convirtió en una práctica extendida y sostenida. Más de un año después, el flujo continúa, aunque con variaciones mes a mes según el contexto económico.

En mayo, según el informe de Evolución del Mercado de Cambios y Balance Cambiario del Banco Central de la República Argentina (BCRA), las personas humanas realizaron compras netas de billetes sin fines específicos por USD 1.804 millones, un 20% menos que en abril. Si se suman los giros de divisas sin fines específicos —otros USD 408 millones—, el total de compras netas del segmento alcanza los 2.212 millones de dólares. De esta manera, desde la apertura del mercado, el acumulado de compras brutas de billetes ya supera los 37.800 millones de dólares.

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El dato de mayo confirma que, pese a la caída respecto del mes anterior, la demanda de divisas por parte de particulares se mantiene en niveles altos en términos históricos. En abril, las compras netas de billetes habían sido de unos USD 2.250 millones, el punto más alto desde el pico de septiembre de 2025, cuando la proximidad de las elecciones legislativas impulsó la dolarización a USD 5.130 millones.

En mayo participaron 1,4 millones de personas del lado comprador, con compras brutas de 2.260 millones de dólares. Del lado vendedor, unos 730.000 individuos desprendieron divisas por USD 456 millones —lo que arrojó el saldo neto de USD 1.804 millones—. El informe del BCRA señala que, del total de salidas netas de billetes y divisas sin fines específicos de mayo —unos USD 1.900 millones—, “se estima que unos USD 700 millones quedaron depositados en bancos locales y USD 300 millones incrementaron la posición de activos externos, mientras que unos USD 800 millones fueron entregados a las entidades para cubrir los gastos de ‘Servicios y otros corrientes’ realizados con tarjetas”.

En cuanto a las personas jurídicas, el comportamiento fue inverso: realizaron ventas netas de billetes por USD 212 millones y de divisas sin fines específicos por USD 114 millones. Las restricciones vigentes para las empresas en materia de atesoramiento continúan diferenciando la operatoria del segmento corporativo respecto del de personas físicas.

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Más allá de la demanda de divisas por parte de particulares, mayo dejó un cuadro cambiario favorable en términos generales. El BCRA compró en el mercado de cambios USD 2.601 millones, mientras que el Tesoro Nacional adquirió otros 150 millones de dólares.

Por su parte, las reservas internacionales de la entidad aumentaron USD 3.678 millones en el mes y cerraron en 48.193 millones de dólares. Según especificó el BCRA, es el nivel más alto desde que se inició el proceso de reconstrucción de activos externos.

Actualmente, un dólar equivale a S/ 3,72.
En mayo, participaron 1,4 millones de personas del lado comprador y 730 mil del lado vendedor. (difusión)

La cuenta corriente cambiaria registró un superávit de USD 1.877 millones en mayo, impulsada por ingresos netos en la cuenta Bienes de USD 4.322 millones, que el propio BCRA calificó como “máximo histórico sin considerar los meses con programas específicos de incentivo exportador”. Los cobros de exportaciones totalizaron USD 9.297 millones, con incrementos interanuales en casi todos los sectores, con excepción de Agricultura, Ganadería y Otras Actividades Primarias. Los pagos de importaciones, en tanto, sumaron USD 4.975 millones, un 19% menos en términos interanuales y un 8% por debajo de los de abril.

El volumen operado en el mercado de cambios en mayo fue de USD 43.678 millones, un 24% más que en el mismo mes del año anterior. En promedio, eso equivale a USD 2.299 millones diarios. Las operaciones entre entidades y clientes concentraron el 69% del total, mientras que el dólar estadounidense estuvo presente en el 97% de las transacciones con clientes. Operaron 104 entidades y se cursaron operaciones en 41 monedas distintas.

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El BCRA registró en mayo compras en el mercado de cambios por USD 2.601 millones y cerró el mes con reservas internacionales de USD 48.193 millones. (Reuters)
El BCRA registró en mayo compras en el mercado de cambios por USD 2.601 millones y cerró el mes con reservas internacionales de USD 48.193 millones. (Reuters)

El superávit de la cuenta financiera cambiaria alcanzó los USD 1.763 millones en mayo, resultado de los aportes del Gobierno Nacional y Bcra —USD 1.643 millones, explicados en parte por un desembolso del FMI equivalente a USD 1.043 millones y por ingresos de nuevas emisiones de títulos del Tesoro en el mercado local por USD 1.040 millones— y del sector financiero —USD 979 millones—. Estos números fueron compensados en parte por egresos netos del sector privado no financiero, de USD 829 millones.

Desde la flexibilización de las restricciones cambiarias en abril de 2025, las compras brutas de billetes en moneda extranjera por parte de personas humanas superan los 37.800 millones de dólares. Si se incluyen las transferencias de divisas sin fines específicos del sector privado no financiero —tanto personas físicas como jurídicas—, el monto total acumulado es aún mayor.

La evolución mes a mes desde la apertura mostró una tendencia creciente hasta septiembre de 2025, cuando las compras alcanzaron su nivel máximo en el contexto electoral. Luego vino una caída pronunciada en noviembre, para recuperarse en diciembre y mantenerse relativamente estable en los primeros meses de 2026. Mayo representa, dentro de ese recorrido, el registro más bajo desde febrero, lo que el BCRA atribuye en parte a que los usos de esas divisas se diversificaron: ahorro en bancos locales, formación de activos externos y cancelación de consumos realizados con tarjeta en el exterior.

En el segmento exportador, el sector oleaginosas y cereales encadenó en mayo su octavo mes consecutivo de reducción de deuda comercial, tendencia que el BCRA vincula a la normalización del flujo de liquidaciones luego del pico de septiembre de 2025 asociado a la vigencia temporaria de derechos de exportación en 0%.

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ECONOMIA

El Gobierno aprueba otro RIGI para construir un gasoducto dedicado al GNL

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El gobierno nacional oficializó la incorporación del proyecto denominado Gasoducto Dedicado Tratayén-San Antonio Oeste, técnicamente conocido como Gasoducto San Matías, al Régimen de Incentivo para las Grandes Inversiones (RIGI). La obra está vinculada al proyecto de exportación de Gas Natural Licuado del consorcio de empresas que integran Southern Energy.

La medida quedó establecida a través de la Resolución 873/2026 del Ministerio de Economía, publicada en el Boletín Oficial. Con esta normativa, la administración central otorgó los beneficios fiscales y cambiarios previstos en la Ley Bases a la infraestructura terrestre que transportará el gas desde Vaca Muerta hacia la costa atlántica. La aprobación actual complementa el marco legal de la operadora, que ya había obtenido de forma previa su propia inclusión en el RIGI en 2025.

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La iniciativa, desarrollada bajo la firma San Matías Pipeline, representa el eslabón logístico indispensable para abastecer el megaproyecto que tiene a la cabeza a Pan American Energy, con una participación del 30%; YPF, con el 25%; Pampa Energía, con el 20%; Harbour Energy, con el 15%, y la firma noruega Golar LNG, dueña del 10% restante. 

El trazado del ducto contempla el tendido desde la cuenca neuquina hasta el golfo San Matías, en la provincia de Río Negro. Según los pliegos técnicos, el gasoducto tendrá una capacidad para transportar más de 27 millones de metros cúbicos diarios. La adjudicación de las obras de construcción ya fue concedida a una UTE conformada por la compañía argentina Víctor Contreras y la firma italiana Sicim.

Una obra con un cronograma al 2028

El cronograma oficial estipula que los trabajos de ingeniería en territorio rionegrino comenzarán durante los próximos días, con la meta de habilitar la circulación del fluido antes de mayo de 2028. Los requerimientos técnicos fijados por el Ministerio de Economía determinan que la constructora deberá respetar un piso mínimo del 20% en la contratación de proveedores y servicios de origen local. 

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La inversión específica para el desarrollo del Gasoducto San Matías asciende a los u$s1.300 millones, un desembolso destinado exclusivamente al transporte terrestre y las plantas de compresión necesarias. No obstante, el esquema global de Southern Energy presupone un volumen de capitales significativamente mayor, estimado en u$s6.000 millones de dólares para el período comprendido entre 2024 y 2035.

Contemplando todo el horizonte de operación pautado a 20 años de vida útil de las instalaciones, la inversión total prevista por el consorcio escalará por encima de los u$s15.000 millones, lo que refleja la magnitud de la obra.

El componente diferencial de este desarrollo radica en que fue la primera en prescindir de terminales terrestres de licuefacción y opta por un sistema de procesamiento flotante a varios kilómetros mar adentro. Para cumplir este propósito, el proyecto estructural de Southern Energy se apoya en dos barcazas de licuefacción que permanecerán fondeadas de forma permanente en las aguas profundas del golfo San Matías.

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Tecnología inédita para al Argentina

La primera de las terminales flotantes en iniciar operaciones será el buque Hilli Episeyo, cuyo arribo y puesta en marcha técnica están programados para el último cuatrimestre de 2027, con una capacidad inicial de producción fijada en 2,45 millones de toneladas anuales de GNL.

Hacia fines de 2028, se integrará al complejo marítimo la segunda barcaza, denominada MkII, un buque de mayor porte actualmente en proceso de reconversión que aportará 3,5 millones de toneladas adicionales al año. En conjunto, ambos procesadores navales alcanzarán una capacidad máxima de producción estabilizada en 6 millones de toneladas anuales.

En términos de comercio exterior, las proyecciones financieras que manejan las empresas asociadas indican que la puesta en funcionamiento del ducto y las dos barcazas generará exportaciones estimadas por un valor aproximado de u$s2.500 millones anuales.

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Asimismo, para el ciclo comercial proyectado entre 2027 y 2035, el volumen de divisas acumulado superará los u$s20.000 millones. El consorcio ya cuenta con su demanda parcialmente asegurada tras la firma en Berlín de un contrato de suministro a largo plazo con la compañía estatal alemana SEFE, que operará como el primer cliente internacional formal del gas licuado originado en Vaca Muerta.



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ECONOMIA

El dólar operó sin cambios y se sostuvo en su precio más alto en seis meses

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El dólar mayorista ganó 16 pesos o 1,1% a lo largo de la semana.

El monto operado en el segmento de contado del mercado mayorista alcanzó los USD 734,4 millones, de los más altos de junio, mientras que el dólar terminó sin cambios, en los 1.477 pesos.

A lo largo de la semana el dólar mayorista ganó 16 pesos o 1,1%, mientras que en el recorrido de junio anota una suba de 69 pesos o 4,9 por ciento.

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El Banco Central fijó un techo para su esquema de bandas cambiarias en los $1.800,75, referencia que dejó al tipo de cambio oficial a una distancia de 323,75 pesos o 21,9% de dicho limite.

“A pesar del clima externo, y por ende la cautela reciente de las monedas emergentes, el dólar mayorista intenta aflojar un poco -hasta los $1.475- tras el fixing del TZV26, el cual algunos operadores especulan podría haber influido en el deslizamiento de las últimas ruedas. Que se limpie dicho efecto podría permitir en las próximas ruedas dimensionar la demanda privada, a fin de estimar si sería válido seguir con la hipótesis que va ganando consenso de un gradual reacomodamiento -no superior a la inflación- durante un segundo semestre con menor oferta de divisas», consideró Gustavo Ber, economista del Estudio Ber.

El dólar al público permaneció sin cambios, a $1.495 en el Banco Nación, el precio más alto desde el 5 de enero. En junio, el billete minorista sube 65 pesos o un 4,5 por ciento.

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El dólar blue recortó 15 pesos o 1% en su precio de venta, a $1.515, para ajustar el alza experimentada a lo largo de la semana a 35 pesos o 2,4 por ciento.

Para atenuar la suba del dólar, “el BCRA habría estado muy presente ofreciendo cobertura a julio en la curva Dólar Linked“, afirmaron los analistas de IEB. Este instrumento se le había canjeado al BCRA por sus tenencias del Dólar linked que vence el 30 de junio. “Con estas ventas el central fue conteniendo la suba en el tipo de cambio. Estas ventas liquidan hoy, por lo que seguramente veremos una tirantez de liquidez adicional, a menos que sea compensada por otras operaciones de mercado abierto (compra de bonos por parte del BCRA) o por un ‘rolleo’ menor al 100% en la licitación (esta inyección se materializaría recién el martes que viene)”, explicaron desde IEB.

Juan Manuel Franco, economista Jefe de Grupo SBS, destacó que “el dólar viene mostrando fortaleza a nivel mundial, y esto se refleja también en el peso argentino y otras monedas de la región. Es decir, si bien el contexto monetario muestra tasas reales cortas negativas, vemos a la tendencia al alza de las ultimas ruedas mas asociada a la robustez reciente del dólar a nivel global y también a la caída en los términos del intercambio para Argentina, con un petróleo Brent que sigue corrigiendo, y con una soja que también opera en menores niveles que hace algunas semanas”.

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Un informe del Ieral de la Fundación Mediterránea precisó que “en los doce meses terminados en abril de 2026, el agro y los alimentos aportaron cerca de USD 36.900 millones netos al mercado oficial de cambios, aproximadamente el doble que petróleo y minería”, a la vez que “el aporte neto del sector extractivo (minería y energía) pasó de menos de USD 6.900 millones a más de USD 18.300 millones en dos años, impulsado por Vaca Muerta, mayores exportaciones energéticas y menores importaciones”.

“El agro convierte una mayor proporción de sus ingresos en oferta neta de divisas: su tasa de aporte neto fue de 77,1%, frente a 65,4% en petróleo y minería), indicaron desde el Ieral.

“Argentina sigue logrando avances importantes en la restauración de la estabilidad macroeconómica, el fortalecimiento de la resiliencia del país, su resiliencia económica y en la creación de una economía más abierta y eficiente”, sostuvo Julie Kozak, vocera del Fondo Monetario Internacional (FMI).

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Kozak elogió además la estrategia oficial de acumular dólares para reforzar el balance del Banco Central antes de cualquier emisión y aseguró que esos esfuerzos ayudan a preservar la credibilidad de las políticas. “Y eso, en definitiva, va a ayudar a respaldar un acceso duradero tanto a los mercados de capitales domésticos como internacionales“, dijo.

Los últimos datos disponibles sobre depósitos privados en dólares, provistos por el BCRA hasta el 23 de junio, muestran que los depósitos en moneda extranjera en efectivo aumentaron en USD 113 millones 39.454 millones de dólares.



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