En un mercado que reactivó su oferta luego del DNU de Javier Milei -en el que se derogó la ley de alquileres-, el aumento en los precios de publicación acompaña ese crecimiento. Es así como, en lo que va del 2024, el incremento en los valores de los alquileres en zona norte acumulan un 75,6% de aumento.

Se trata de una suba que va por debajo de la inflación del país, que a fecha de octubre se ubicaba en 192,99%. De todas formas, el aumento de los últimos dos meses (en octubre del 4,2% y en noviembre del 3,3%) sí se encuentra por encima del último dato de inflación mensual nacional registrada, que fue de 2,7% en octubre.

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En números concretos, un departamento de dos ambientes en zona norte se ubica en $508.918, mientras que uno de tres ambientes tiene un valor promedio de $713.202. Al llevar el análisis a cada barrio, Olivos se posicionó en noviembre como la zona con la oferta más cara, con un precio de $609.333. Siguen en el ranking La Lucila y Nordelta, con un valor de $601.635 y $596.219, respectivamente. Del otro lado, José León Suárez sigue siendo el barrio con la oferta más económica, con un precio medio de $377.841 mensuales, y le siguen atrás San Andrés ($405.269 por mes) y Villa Ballester ($427.877 por mes).

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El precio del metro cuadrado se mantiene estable

Si el análisis se lleva a los precios de los departamentos a la venta, la principal observación es que el valorr medio de publicación de un departamento de dos ambientes en zona norte se mantiene estable desde septiembre. Se ubica en US$2223 y en 2024 acumula un aumento del 2,7%.

Al explicar el fenómeno de que los precios en zona norte no crezcan tanto como en CABA, que registra una suba del 6,6% en lo que va del año, Diego Cazes, gerente general de L.J. Ramos, señala que Capital Federal arrastra valores muy bajos que nunca se acomodaron pospandemia: “El confinamiento hizo que mucha gente quiera irse al verde y en CABA empezó a bajar el precio de las propiedades, porque no había demanda, mientras que en zona norte subieron los valores”.

“En general, los precios se han mantenido, aunque obviamente cada zona tiene sus propias realidades y dinámicas”, asegura Santiago Mieres, de la inmobiliaria homónima. De todas formas, afirma que hay cada vez menos margen de negociación por lo que, al momento de concretar las compras, los precios sí están subiendo. Además, señala que muchos propietarios han retirado sus unidades de la venta, con la expectativa de poder venderlas dentro de un tiempo, cuando suban los precios por el crédito hipotecario y, “con la falta de oferta, los precios deberían crecer”.

Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria homónima, comparte la mirada de Mieres de que se mantuvieron estables los valores de publicación y de que los precios de cierre sí variaron. Explica que en el último tiempo ha habido una baja en los márgenes de contraoferta, que llevó a que se cierren operaciones , “en algunos casos, sin ningún cambio respecto al valor de publicación”.

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Bajado a ejemplos concretos, un departamento de dos ambientes y 50 m² ronda los US$111.020, mientras que uno de tres ambientes y 70 m², cuesta US$163.531. Si se analiza barrio por barrio, Vicente López y La Lucila comparten el podio, ya que se presentan como las dos opciones con la oferta más cara del mercado, con un precio de US$3241/m² cada uno. Les sigue Olivos, con un precio medio de US$2931/m². Del otro lado, Barrio Infico tiene lo más económico, con un precio medio de US$944/m², seguido por Loma Hermosa, con US$962/m² y José C. Paz oeste, con US$970/m².

La rentabilidad inmobiliaria

El arquitecto José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, explica que la renta bruta anual es un indicador primario de rentabilidad inmobiliaria que se calcula considerando el ingreso anual por alquiler con relación al valor de mercado de venta del inmueble. Al analizar la rentabilidad de zona norte, la relación alquiler/precio sube y se ubica en 4,71% anual. Actualmente, se necesitan 21,2 años de alquiler para repagar la inversión inicial, 26% menos que hace un año.

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Belén de Escobar sigue siendo el barrio con mayor rentabilidad, con un 7,2%. Le siguen San Miguel y Múñiz, con 6,9% y 6,5%, de retorno bruto, respectivamente. Del otro lado, La Lucila es el barrio con menor rentabilidad, con un retorno del 4,1%. Le siguen Manuel Alberti y Vicente López (ambos con un 4%).