En medio de la tensiones en el plano político con el relanzamiento del PRO, el Ministerio de Economía y la Ciudad de Buenos Aires (caba) acordaron la cancelación de la deuda generada durante el último año por la Coparticipación Federal de Impuestos. Este entendimiento contempla la transferencia de una cartera de bonos con un vencimiento de siete meses, que regulariza los fondos pendientes y restablece la normalidad en las cuentas fiscales porteñas. Aunque los reclamos continuaran los pagos no realizados desde 2020.

El proceso de negociación entre el Gobierno y la Ciudad comenzó tras los retrasos en las transferencias que debían realizarse en cumplimiento del acuerdo alcanzado en septiembre de 2024. Ese pacto se produjo bajo la supervisión de la Justicia, luego de que la Corte Suprema de Justicia de la Nación (CSJN) reconociera a la Ciudad un coeficiente del 1,55 en la distribución de la coparticipación, sumando ese porcentaje al 1,4% ya transferido automáticamente. Así, el coeficiente total para la Ciudad ascendía al 2,95%.

La CSJN dictó una medida cautelar a fines de 2022 que establecía la obligación del Gobierno Naciona de transferir estos fondos de manera diaria a través del Banco de la Argentina (BNA). Pese a esa orden, la administración de Alberto Fernández no realizó los pagos correspondientes en tiempo y forma. En esa instancia, la Ciudad había aceptado, a solicitud del Ejecutivo, que las transferencias se hicieran semanalmente desde el Tesoro nacional, aunque esa modalidad tampoco garantizó la regularidad de los envíos.

En los primeros meses posteriores al acuerdo de septiembre de 2024, el Gobierno cumplió con el pago de los fondos comprometidos. Sin embargo, a partir de julio, los pagos comenzaron a ralentizarse y se acumuló una deuda significativa por la que hasta este momento Jorge Macri reclamaba. Este atraso llevó a nuevas instancias de diálogo entre los equipos técnicos y políticos de ambas jurisdicciones.

La resolución de este conflicto se consolidó cuando el Gobierno nacional se comprometió a transferir a la Ciudad una cartera de bonos con vencimiento en siete meses, cubriendo así la deuda acumulada durante el último año. El acuerdo excluye la deuda anterior generada durante la gestión de Alberto Fernández, cuya cancelación sigue en disputa.

El conflicto por la coparticipación tuvo su origen en septiembre de 2020, cuando el entonces presidente Alberto Fernández dispuso, mediante el Decreto 735/2020, una reducción del porcentaje asignado a la Ciudad de Buenos Aires del 3,5% al 2,32%. Más tarde, el Congreso nacional sancionó la Ley 27.606, que redujo aún más ese coeficiente al 1,40% básico, sumando un monto fijo destinado a Seguridad.

Esta medida generó un reclamo inmediato de la Ciudad de Buenos Aires, que consideró inconstitucional la quita de recursos. La disputa escaló al ámbito judicial, hasta que la CSJN resolvió a favor de la Ciudad, estableciendo el coeficiente del 1,55%. No obstante, la administración nacional anterior no acató el fallo y no transfirió los fondos según lo dictado por la Justicia.

La normalización de la deuda actual forma parte del presupuesto 2026 de la Ciudad, que ya contemplaba la posibilidad de un acuerdo para regularizar los pagos atrasados. El entendimiento alcanzado ahora no incluye el pago de los USD 6.000 millones que la Ciudad reclama por la quita de recursos desde 2020. Este monto corresponde a fondos no transferidos tras la reducción intempestiva del coeficiente de coparticipación implementada por la gestión de los Fernández.

El acuerdo actual se limita exclusivamente al pasivo generado a partir de los retrasos en las transferencias posteriores al acuerdo de septiembre de 2024. La transferencia de una cartera de bonos con vencimiento a siete meses constituye el mecanismo elegido por el Gobierno nacional para cumplir con este compromiso. Las partes destacaron el carácter constructivo del diálogo que permitió arribar a esta solución en el corto plazo.

La Ciudad de Buenos Aires, por su parte, sigue evaluando alternativas legales y administrativas para obtener la cancelación total de la deuda acumulada desde la reducción de la coparticipación en 2020. El conflicto, que tuvo origen en una medida considerada inconstitucional por la administración porteña, permanece abierto en lo que respecta a los fondos anteriores a 2024.

La brecha escaló un 37%. Factores como acceso al crédito y cambios en la demanda impactan en valores, ubicación y oferta de inmuebles en barrios porteños

18/05/2026 – 13:12hs

El mercado inmobiliario argentino atraviesa un momento de profundas paradojas. Tras años de letargo, la dinámica actual muestra signos de reactivación, pero con una fragmentación interna que no tiene precedentes históricos.

Según el último informe de la consultora EconViews, que dirige el economista Miguel Kiguel, la distancia entre el valor del metro cuadrado de una unidad nueva y una usada nunca fue tan alta como ahora.

Esta brecha, que redefine las estrategias de inversores y compradores, pone sobre la mesa una pregunta incómoda: ¿el mercado prevé una especie de fin del atractivo de lo «usado» o es simplemente un ajuste de costos y preferencias?

Una brecha histórica en la Ciudad

En la ciudad de Buenos Aires, el «spread» promedio entre el metro cuadrado a estrenar y el usado ya escaló hasta el 37%.

Para tomar dimensión de la magnitud del fenómeno, basta observar lo que ocurre en barrios como Monserrat: allí, una propiedad nueva cuesta hoy un 67% por encima que una vivienda usada, cuando antes de la pandemia esa diferencia era de apenas el 17%.

Este fenómeno no es exclusivo de la Capital Federal.

La tendencia se replica con fuerza en plazas como Rosario y Córdoba, a pesar de tener perfiles mucho más residenciales en sus zonas céntricas. Sin embargo, en Buenos Aires, el «efecto lastre» de las oficinas vaciadas por el home-office profundizó la caída del valor de lo usado en el centro porteño.

El nuevo rol del crédito hipotecario

Uno de los motores detrás de este comportamiento es el sesgo del financiamiento. De los casi $5 billones (equivalentes a u$s3.500 M) otorgados en créditos hipotecarios desde el año 2023, el 70% se destinó a la compra de propiedades nuevas.

Esta dinámica representa un giro de 180 grados respecto a las décadas de los ’90 o los años 2000, cuando el 85% de las hipotecas se volcaban al mercado de usados.

Hoy, el mercado empuja al comprador hacia lo «a estrenar», consolidando una preferencia que deja rezagadas a las unidades antiguas que no ofrecen las prestaciones o la eficiencia de las nuevas construcciones, resume el reporte de la consultora.

Ganadores y perdedores en el mapa del AMBA

El informe de EconViews destaca una heterogeneidad extrema. Mientras que los precios generales en la CABA se estancaron en 2025 y 2026 —con un valor promedio de u$s2.460 el metro cuadrado, todavía está un 33% por debajo de los máximos de 2018—, hay barrios que «vuelan» y otros que «se hunden».

Los ganadores y perdedores del mapa inmobiliario:

• «Los estrellas»: Barrios como Núñez (+27%), Colegiales (+20%) y la parte comercial de Flores (+29%) lideran las subas de los últimos años. En estos distritos, incluso las propiedades usadas se encarecieron un 5% promedio desde 2023
• «Los golpeados»: El corredor norte del GBA vive una realidad distinta. El informe menciona que la expansión de la «frontera country» post-pandemia generó una sobreoferta de lotes que hundió los precios. Ajustado por la inflación de EE.UU., el metro cuadrado cayó un 20% en San Fernando y un 17% en Tigre

En el centro de la ciudad de Buenos Aires, las oficinas de San Nicolás derraparon un -22% y Monserrat, -23%. Siguen sin encontrar su piso.

La tranquilidad cambiaria —reflejada en que el precio del dólar cae cerca de un 4% en lo que va del año como consecuencia del ingreso de divisas por exportaciones y emisiones de deuda— genera que un grupo de economistas de Wall Street y de la City porteña proyecten cuál puede ser el valor más bajo que alcanzará el billete estadounidense a fines de diciembre.

Es que acaba de publicarse el informe mundial FocusEconomics, donde entre los 44 economistas de bancos y consultoras nacionales y del exterior relevados, los más optimistas consideran que el dólar mayorista puede alcanzar un piso de $1.335 en adelante, como es el caso de la proyección de Barclays Capital.

Por lo tanto, de cumplirse esta estimación tan específica, el tipo de cambio tendría espacio para seguir cayendo, ya que en la actualidad se ubica en torno a los $1.390. En concreto, salvo Barclays Capital y Pezco Economics, el resto de las consultoras y bancos más optimistas comienzan sus pronósticos más cerca de los $1.500 para fin de año.

En resumen, se puede decir que los 15 economistas con proyecciones más bajas para el precio del dólar estiman que en todo el 2026 avanzará alrededor de un 6% en promedio, un porcentaje que dista demasiado del consenso de los 44 analistas relevados por FocusEconomics para la inflación, que se ubica cerca del 30% para todo el corriente año. Entonces, de darse estos resultados, se agravaría el atraso cambiario.

Por lo pronto, existen algunos fundamentos que explican esta mirada optimista de los expertos nacionales y del exterior, tales como el fuerte ingreso de divisas de exportaciones agrícolas, petroleras y mineras, a lo que se suman las colocaciones de deuda corporativa y de provincias. Este ingreso de dólares le permite al Banco Central comprar moneda estadounidense a diario para reforzar las reservas, por lo que acumula adquisiciones por un total cercano a los u$s8.000 millones desde el 5 de enero pasado.

Al mismo tiempo, el precio actual del dólar mayorista se ubica en los $1.392, un nivel que se mantiene estable en todo mayo y que, en el acumulado de 2026, desciende alrededor de un 4,5%. Esto genera que la distancia con el techo de la banda de flotación establecido por el Banco Central —en la que no interviene en el mercado y que se actualiza mensualmente en base a la inflación registrada dos meses atrás (t-2)— sea más amplia y ya se ubique en casi el 25%. En concreto, el límite máximo en el que puede moverse el dólar mayorista hoy es de $1.729, por lo que queda muy lejos de su valor actual de mercado.

«Esta brecha le otorga un respiro estratégico a la autoridad monetaria«, indica Ignacio Morales, jefe de Inversiones de Wise Capital.

Qué esperan los analistas para el tipo de cambio en diciembre

Por lo pronto, dejando de lado los pronósticos más optimistas, el consenso de todos los analistas relevados por FocusEconomics prevé un dólar mayorista de $1.687 para fin de año. Y en el mercado de opciones y futuros del Matba-Rofex, se espera que el tipo de cambio mayorista alcance los $1.617 a fines de diciembre; es decir, unos 70 pesos por debajo de lo consensuado por los economistas en el informe mundial.

A ello se suman noticias positivas para el mercado que generan una mayor tranquilidad cambiaria, como la suba de la calificación de la deuda argentina por parte de Fitch Ratings de CCC+ a B-, un hecho que genera un mejor clima tras años de deterioro crediticio.

De esta manera, los economistas más optimistas de bancos y consultoras, sobre todo del exterior, establecen que el precio del dólar se moverá levemente en todo el año. Así, los más optimistas en sus proyecciones de tipo de cambio mayorista para diciembre son:

• Barclays Capital, con $1.335
• Pezco Economics, con $1.382
• Moody’s Analytics, con $1.478
• 4Intelligence, con $1.488
• La firma inglesa de inversiones EMFI, con $1.501
• JP Morgan, con una estimación de $1.550 para fin de año

En resumidas cuentas, los expertos sostienen que en los próximos meses, cuando aminore el ingreso de divisas al finalizar el período de la cosecha gruesa, podría empezar a haber una mayor presión cambiaria.

«La hipótesis con la que trabajamos es que el proceso de estabilización (desinflación) continúa y, con eso, el tipo de cambio se apreciaría en términos reales en estos meses y corregiría marginalmente en el segundo semestre«, detalla Fernando Baer, economista de la consultora Quantum, que estima $1.585 para fin de año.

En tanto, Claudio Caprarulo, economista principal de Analytica Consultores —que prevé $1.632 para diciembre—, agrega: «Tenemos diferentes proyecciones de tipo de cambio de acuerdo a los escenarios que trazamos. Uno de ellos contempla que, ante la necesidad de acumular reservas y la menor oferta de dólares por la estacionalidad de las exportaciones, el tipo de cambio aumente a una tasa más alta».

Por su parte, Pablo Repetto, jefe de Research en Aurum —que aguarda $1.650 para fin de año—, sostiene: «La proyección considera que se mantendría un tipo de cambio real relativamente mejor al actual, dado que, una vez que pase el mejor período de liquidación de dólares de la cosecha, podría haber una leve suba del tipo de cambio. En tanto, la inflación que esperamos está entre 2% y 2,5% hasta junio o julio, y luego alrededor del 2% hasta fin de año».

Por qué el dólar podría acelerarse en el segundo semestre

Para Fausto Spotorno, economista de OJF & Asociados (la consultora de Orlando Ferreres), que espera $1.701 para diciembre, «en el segundo semestre, el flujo de dólares se reduce un poco y, por eso, no hay necesidad de pensar en una mayor apreciación del tipo de cambio. Así que asumimos que, más o menos, siga a la inflación, aunque hacia fin de año, por el tema electoral, puede tener algún movimiento más especulativo», detalla a iProfesional.

Asimismo, Camilo Tiscornia, economista y director de C&T Asesores, que espera $1.710 para la conclusión de 2026, considera que «la proyección que realizamos supone que, en algún momento, el tipo de cambio se aceleraría, sobre todo durante el segundo semestre. Tal vez un poco antes. Por el momento viene bastante tranquilo el mercado, pero estimamos que podría haber algún ritmo un poco más fuerte de suba, pero en forma controlada«.

Finalmente, Sebastián Menescaldi, economista y director asociado de Eco Go, que prevé $1.725 para diciembre, también considera que, «en algún momento, el dólar se va a reacomodar. O sea, creo que la coyuntura actual de exceso de oferta y falta de demanda, o demanda tranquila, es excepcional, y el Gobierno la está aprovechando, pero no sé si vamos a tener este flujo de dólares todo el año».