Las condiciones en las que viven las personas no dependen solo de sus ingresos, sino también del lugar donde residen. Un nuevo informe de la Fundación Tejido Urbano elaboró un ranking de las 80 ciudades argentinas con más de 50.000 habitantes según su situación habitacional, y los resultados confirman una brecha profunda entre el norte del país y la franja central: mientras algunas ciudades intermedias de la región pampeana muestran indicadores relativamente sólidos, varias urbes del noroeste y noreste registran déficits en casi todas las variables analizadas.

El trabajo construyó un Índice de Hábitat Urbano (IHU) que va de 0 a 10 —donde 0 es la peor situación y 10 la ideal— e integra siete aspectos de medición: hacinamiento, viviendas irrecuperables, viviendas compartidas por más de un hogar, viviendas con deficiencias recuperables, falta de acceso a servicios básicos, irregularidad en la tenencia y falta de acceso a la propiedad. El valor promedio para el conjunto de ciudades analizadas fue de 6,2 puntos. De las 80 ciudades relevadas, 27 quedaron por debajo de ese umbral y 53 por encima.

El informe se construyó a partir de datos del Censo 2022 del Indec y forma parte de una serie de trabajos anteriores que ya habían analizado la situación habitacional a nivel nacional y provincial. Como punto de partida, Tejido Urbano recuerda que, del total de 14,6 millones de hogares urbanos censados en 2022, 10,7 millones —el 73%— presentan algún tipo de problema habitacional.

En el extremo inferior del ranking se ubican Tartagal, San Ramón de la Nueva Orán, Clorinda, Perico, Presidencia Roque Sáenz Peña, Puerto Iguazú y Formosa, todas con menos de 5 puntos en el IHU. Estas ciudades acumulan déficits simultáneos en hacinamiento, viviendas irrecuperables y hogares que comparten una misma unidad con otra familia, lo que el informe identifica como el núcleo más crítico de vulnerabilidad habitacional.

Entre las ciudades de mayor tamaño, también se destacan por sus bajos índices San Miguel de Tucumán (5,3), Santiago del Estero (5,3), el Gran Buenos Aires sin incluir a CABA (5,3), Salta (5,4), Corrientes (5,5) y Resistencia (5,5). En estos casos, el peso demográfico convierte los déficits en problemas de mayor escala.

El informe advierte además que muchas de las ciudades con problemas materiales severos también presentan altos niveles de irregularidad en la tenencia de la vivienda. En Clorinda, Puerto Iguazú, Perico, Tartagal y Orán, entre otras, el puntaje en ese subíndice es 0, lo que implica que más de la mitad de los hogares carece de documentación adecuada sobre su vivienda. “A los problemas materiales se suma la precariedad en las modalidades de tenencia, lo que puede limitar procesos de formalización dominial y restringir oportunidades de acceso al financiamiento”, señala el informe.

En el extremo opuesto, las ciudades con mejor IHU son mayormente intermedias y están ubicadas en el centro del país. Río Tercero, San Francisco, General Pico, Villa María y Tres Arroyos encabezan el ranking, aunque ninguna supera los 8 puntos sobre 10, lo que da cuenta de que incluso las mejor posicionadas registran déficits en alguna de las dimensiones analizadas.

Entre los grandes aglomerados urbanos, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires es la que mejor posición relativa tiene, seguida por Rawson-Trelew, Mar del Plata, Bahía Blanca y Viedma-Carmen de Patagones, con índices de entre 7 y 8 puntos. Mendoza (6,8), Rosario (6,6) y Córdoba (6,3) se ubican levemente por encima del promedio nacional, aunque Córdoba aparece con déficits importantes en el acceso a servicios básicos.

La falta de acceso a agua potable de red y a cloacas es uno de los aspectos que el informe identifica como más extendidos y, a la vez, más independientes del nivel general de vulnerabilidad. A diferencia del hacinamiento o las viviendas irrecuperables —que tienden a concentrarse en las ciudades del norte—, el déficit de servicios básicos aparece de manera dispersa en todo el país, incluso en ciudades con buenas condiciones habitacionales en otros aspectos.

Entre las ciudades con mayor déficit en este subíndice figuran Eldorado, Puerto Iguazú, La Costa, Presidencia Roque Sáenz Peña, Oberá, Venado Tuerto, Santiago del Estero, Villa Carlos Paz, Clorinda, Córdoba y el Gran Buenos Aires, todas con un puntaje de 0 en este componente, lo que significa que más de la mitad de sus hogares no tienen acceso completo a estos servicios.

El informe atribuye esta particularidad a una lógica diferente a la que explica otros déficits: “Mientras los problemas de materiales y tenencia de la vivienda tienen que ver con la situación socioeconómica de las familias, la falta de servicios básicos se asocia más bien a problemas de planificación urbana, y particularmente a la modalidad de expansión desordenada sin su correspondiente correlato con la infraestructura”. Los casos de La Costa y Villa Carlos Paz son citados como ejemplos de ciudades con baja vulnerabilidad en otros aspectos pero con deficiencias severas en infraestructura de servicios.

El hacinamiento crítico —definido como más de tres personas por cuarto— afecta en mayor proporción a ciudades del norte. Tartagal, Perico, Goya, Formosa y Clorinda registran los subíndices más bajos en esta dimensión, con más del 4% de los hogares en esa situación. En contraste, ciudades como San Francisco, CABA, General Pico, Santa Rosa, Tandil y Mar del Plata presentan subíndices superiores a 8,5, con tasas de hacinamiento crítico por debajo del 1,5% de los hogares.

En cuanto a las viviendas irrecuperables —ranchos, casillas, piezas de inquilinato o pensión que no pueden ser mejoradas con refacciones—, Tartagal y Orán tienen el subíndice más bajo posible: 0. Allí, más del 13% de los hogares habita en ese tipo de estructuras. Presidencia Roque Sáenz Peña, Puerto Iguazú y Concordia también están entre las peores posicionadas en este aspecto.

Uno de los hallazgos que el informe destaca es la relación inversa entre el déficit habitacional clásico y la proporción de hogares inquilinos. Las ciudades que encabezan el ranking por falta de acceso a la propiedad —entendida como la dependencia del alquiler— son precisamente algunas de las mejor posicionadas en el resto de los indicadores: Villa María, Villa Carlos Paz, CABA, San Francisco, Rafaela y Tandil, donde más del 30% de los hogares alquila.

El informe aclara que el alquiler “puede ser una opción elegida”, pero señala que la propiedad de la vivienda tiene ventajas en términos de seguridad patrimonial y que la proporción de inquilinos viene creciendo de manera generalizada en todo el país. En ciudades con presencia de universidades, empleo estacional o crecimiento reciente, el mercado de alquiler responde a una dinámica propia, aunque eso no neutraliza las implicancias de fondo sobre el acceso al patrimonio familiar.