El regreso del crédito hipotecario en dólares vuelve a instalar una alternativa que había quedado prácticamente fuera del mercado en los últimos años. No se trata de una reedición del sistema tradicional, sino de esquemas más acotados, con fuerte presencia del financiamiento privado y condiciones muy distintas a las del crédito bancario clásico. En un contexto de mayor estabilidad cambiaria relativa y con demanda contenida, estas herramientas empiezan a ocupar un lugar complementario dentro del Real Estate.

El rasgo central de estos préstamos es su estructura en moneda dura. A diferencia de los créditos ajustados por UVA, donde la deuda evoluciona con la inflación, aquí el capital y las cuotas se pactan directamente en dólares. Esto aporta previsibilidad en términos nominales, pero traslada el riesgo al tipo de cambio y a la capacidad del tomador de generar ingresos en esa misma moneda.

Diego Álvarez Espín, empresario inmobiliario y fundador de la consultora Mercadoinmobiliario (MI), explicó que la diferencia clave radica en dónde se concentra el riesgo. «En los créditos UVA, el capital se ajusta por inflación, lo que puede hacer crecer la deuda. En cambio, en dólares, el valor real se mantiene más estable, pero el desafío pasa por sostener ingresos dolarizados o protegidos frente al tipo de cambio», señaló.

Un crédito parcial, no total

Una de las principales diferencias respecto del financiamiento tradicional es el alcance del préstamo. En la mayoría de los casos, los créditos hipotecarios privados en dólares cubren entre el 35% y el 50% del valor de la propiedad. Esto obliga al comprador a contar con un capital previo significativo para completar la operación.

Este esquema reduce el riesgo para el acreedor, ya que la garantía hipotecaria queda ampliamente respaldada por el valor del activo. Al mismo tiempo, limita el universo de acceso, que queda concentrado en perfiles con cierto nivel de ahorro o capacidad financiera inicial.

Álvarez Espín sostuvo que este formato responde a una lógica más conservadora. Explicó: «El crédito funciona como complemento del capital propio. Eso hace que la operación sea más sólida y reduce la probabilidad de incumplimiento».

En términos de evaluación crediticia, otro punto clave es la relación entre cuota e ingreso. En general, se busca que el pago mensual no supere entre el 30% y el 35% de los ingresos del solicitante, un criterio que también rige en el sistema bancario.

Cuotas, plazos y modalidades

Las estructuras de estos créditos pueden variar según el oferente. En muchos casos se utiliza el sistema francés, con cuotas constantes en dólares que incluyen capital e intereses. Sin embargo, también existen modalidades más flexibles.

Algunos esquemas permiten pagar únicamente intereses durante el plazo del préstamo y cancelar el capital al final. Esta opción suele ser utilizada por inversores o perfiles con ingresos variables, que priorizan liquidez en el corto plazo.

Ariel Szraiber, de HipotecaYa, explicó que un préstamo de u$s10.000 puede implicar una cuota cercana a u$s150 mensuales, dependiendo del plazo y la tasa acordada. «La principal ventaja es la previsibilidad. El tomador sabe desde el inicio cuánto va a pagar, sin ajustes por inflación», indicó.

Los plazos también son más cortos que en la banca tradicional. Mientras los créditos hipotecarios bancarios pueden extenderse a 20 o 30 años, en el circuito privado suelen ubicarse entre uno y cinco años. Esto responde a la lógica de inversores que buscan retornos más rápidos y a un mercado que todavía no logra consolidar financiamiento de largo plazo.

El avance del financiamiento colaborativo

Otro de los motores del crecimiento de estos créditos es el desarrollo de plataformas de financiamiento colaborativo. En este modelo, inversores particulares aportan fondos para otorgar préstamos con garantía hipotecaria, en un esquema digital que conecta oferta y demanda.

Gonzalo Estívariz, cofundador de Lendar, explicó que el objetivo es canalizar el ahorro privado hacia el mercado inmobiliario. «Se busca vincular a quienes quieren obtener rentabilidad en dólares con quienes necesitan financiamiento para comprar o invertir», señaló.

Estas plataformas ofrecen procesos más ágiles que los bancos. La aprobación puede resolverse en pocos días, con requisitos básicos como documentación personal, comprobantes de ingresos y tasación del inmueble. Esa velocidad se convierte en una ventaja clave en operaciones donde el tiempo es determinante.

Riesgos y variables a evaluar

A pesar de sus ventajas operativas, los especialistas coinciden en que este tipo de financiamiento exige un análisis cuidadoso. El principal riesgo es el descalce de monedas.

El economista Andrés Salinas, docente de la Universidad Nacional de La Matanza, advirtió que este punto resulta determinante. «El problema aparece cuando los ingresos están en pesos y la deuda en dólares. En Argentina, los salarios no siguen al tipo de cambio de forma automática», explicó.

En un escenario de devaluación, esa brecha puede aumentar de manera significativa el peso real de la deuda. Por ese motivo, Salinas recomendó que estos créditos sean evaluados principalmente por quienes tienen ingresos en moneda dura o mecanismos de cobertura.

Otro aspecto clave es la revisión de las condiciones contractuales. Las cláusulas de precancelación, los intereses punitorios y los costos asociados pueden variar de manera significativa entre distintas propuestas.

Salinas también destacó que la garantía hipotecaria es el pilar del sistema. «El riesgo de ejecución está siempre presente. Por eso es fundamental proyectar bien el flujo de fondos antes de asumir el compromiso», sostuvo.

Un mercado que busca reactivarse

El resurgimiento del crédito en dólares refleja una transformación más amplia del mercado inmobiliario argentino. Durante años, la falta de financiamiento limitó la demanda y obligó a depender casi exclusivamente del ahorro previo.

En este contexto, el crédito privado funciona como una solución intermedia. No reemplaza al sistema bancario, pero cubre un vacío en segmentos específicos del mercado, especialmente en operaciones de menor escala o con perfiles que no califican en entidades tradicionales.

Salinas planteó que la consolidación de estas alternativas dependerá de la macroeconomía. «Si no hay estabilidad, es muy difícil que exista crédito a largo plazo en moneda local. En ese escenario, el financiamiento en dólares seguirá teniendo espacio», afirmó.

También señaló que la dolarización de hecho de muchas operaciones inmobiliarias empuja a que tanto compradores como inversores prefieran condiciones en moneda dura. «Es una forma de escapar de la incertidumbre del peso», explicó.

Perfil del tomador y mirada a futuro

El perfil que mejor se adapta a estos créditos es el de personas con ingresos vinculados al dólar, ya sea por actividad profesional, inversiones o negocios con el exterior. También aparecen compradores que ya cuentan con un capital importante y buscan completar la operación con financiamiento.

Álvarez Espín destacó que este tipo de herramientas requiere un análisis más sofisticado por parte del usuario. «No es un crédito masivo. Es una decisión financiera que implica entender el contexto económico y la propia capacidad de pago», indicó.

En paralelo, el mercado muestra señales de dinamismo con la aparición de nuevos actores. Este fenómeno, habitual en etapas de reactivación, genera oportunidades, pero también exige mayor prudencia.

En definitiva, el regreso del crédito hipotecario en dólares no implica una solución universal, pero sí una alternativa concreta en un mercado que busca recuperar volumen. 

Salinas concluyó que el desafío pasa por encontrar equilibrio entre acceso y sostenibilidad. «El crédito puede ser un motor clave para el mercado inmobiliario, pero solo si se construye sobre bases sólidas y con un análisis realista del riesgo».

En medio de la caída de acciones, inversores presentaron una demanda colectiva en el tribunal para el distrito Sur de Nueva York contra Globant y sus principales directivos por perjuicios económicos, derivados de presunta información falsa y engañosa sobre su desempeño en la región.

La acción judicial, llevada adelante por el bufete Pomerantz LLP, indica específicamente que los demandantes sufrieron daños “como resultado de las violaciones a las leyes federales de valores y de las declaraciones falsas y/o engañosas y/o de las omisiones de hechos materiales aquí alegadas”.

Fuentes de la empresa señalaron: “Globant tomó conocimiento de la presentación de una demanda en Nueva York formulando reclamos bajo las leyes del mercado de valores de los EEUU basados en declaraciones realizadas en 2025. Rechazamos estas acusaciones y responderemos con firmeza en el momento apropiado. No brindaremos más comentarios sobre este proceso. Nuestro compromiso con la transparencia, el buen gobierno y la creación de valor a largo plazo permanece intacto”

La demanda alcanza individualmente al CEO y cofundador de Globant, Martín Migoya, el Director Financiero (CFO), Juan Ignacio Urthiague y la ex Directora de Operaciones (COO), Patricia Pomies.

“Debido a sus cargos en Globant y a su acceso a información relevante disponible para ellos pero no para el público, los Demandados Individuales sabían que los hechos adversos no habían sido divulgados al público y estaban siendo ocultados, y que las declaraciones positivas que se realizaban eran materialmente falsas y engañosas. Los Demandados Individuales son responsables por las declaraciones falsas y las omisiones alegadas”, señala el documento judicial.

Este relata que a mediados de 2023, Globant anunció un giro estratégico de 1.000 millones de dólares para expandir su negocio en América Latina y destacó ante los inversores el éxito y la solidez de sus operaciones, además de presentarse como líder del mercado y empleador preferido en la zona.

“Sin que los inversores lo supieran, la estrategia de Globant en América Latina no fue exitosa”, alegan los demandantes.

Asimismo, remarcan que Globant, además de efectuar despidos, congeló los salarios de sus empleados en México y Argentina, lo que “generó un amplio malestar, además de un deterioro en los servicios a los clientes”. En octubre de 2024, trabajadores denunciaron además que la empresa bloqueó intentos de sindicalización y despidió a un trabajador por crear un grupo de WhatsApp para discutir salarios.

“En lugar de expandir su negocio en la región, Globant enfrentaba una disminución en la demanda de sus servicios en América Latina, la pérdida de clientes y la cancelación de proyectos. La adquisición de alto perfil de Iteris en Brasil presentó problemas, evidenciados por la salida de antiguos clientes de Iteris debido a las altas tarifas por hora de Globant y a la falta de una adecuada integración de Iteris y de sus ex empleados”, indican.

Al hacerse pública la “verdad” durante 2025, entre ellas una fuerte disminución de los ingresos generados en la región el año previo, el valor de las acciones de la empresa registró una caída abrupta, lo que suscitó pérdidas y daños significativos a los inversores.

Estas se desplomaron en USD 58,45, casi un 28%, pasando de un precio de cierre de USD 210,17 el 20 de febrero de 2025 a USD 151,72 el 21 de febrero.

Posteriormente, Globant informó resultados “decepcionantes” del primer trimestre de 2025, por lo que la acción cayó USD 31,37, más de un 23%, pasando de un precio de cierre de USD 132,84 el 15 de mayo de 2025 a 101,47 dólares.

“Finalmente, el fracaso de la expansión de Globant en América Latina se reveló por completo el 14 de agosto de 2025, cuando la Compañía informó resultados mixtos del segundo trimestre de 2025. La compañía informó que había reducido su plantilla en un 2%, es decir, aproximadamente 1.000 empleados, y que había registrado un cargo por reestructuración de 47,6 millones de dólares”, remarcaron los demandantes.

Ahora, la acción, que cayó 65,11% en el último año, cotiza a USD 40,53, mínimo en 52 semanas, con una capitalización de mercado de 1.770 millones de dólares.

En este marco, los demandantes pidieron que se dicte sentencia a fin de que “se otorguen daños compensatorios a favor del Demandante y de los demás miembros de la Clase contra todos los Demandados, de manera solidaria, por todos los daños sufridos como resultado de la conducta ilícita de los Demandados, en una cuantía que se probará en el juicio, incluidos los intereses correspondientes”.

Además, piden que se hagan cargo de los costos y gastos razonables incurridos en esta acción, incluidos los honorarios de abogados y de peritos.

En línea con la estrategia financiera para afrontar vencimientos de deuda, el Gobierno acelera el proceso de privatizaciones y concesiones de empresas públicas con la expectativa de recaudar USD 2.000 millones en el año. Sin embargo, existen casos como Aguas y Saneamientos Argentinos (AySA) y Transener donde el procedimiento de transferencia se encuentra más avanzado. En el Ministerio de Economía admiten que los dólares provenientes de estas operaciones ingresarían recién en el segundo semestre, lo que deja en evidencia una mayor dependencia de otras fuentes de financiamiento como el préstamo con bancos internacionales y la colocación de los bonos Bonar 2027 y 2028 para poder hacer frente al pago de USD 4.200 millones en julio.

Durante su participación en Expo EFI, el ministro de Economía, Luis Caputo, sostuvo que por medio de las privatizaciones y concesiones de empresas publicas pretenden conseguir USD 2.000 millones este año. En la lista que expuso el ministro se encontraban: Citelec S.A. (Transener), las centrales térmicas Manuel Belgrano y San Martín, concesiones hidroeléctricas, Belgrano Cargas y Logística, Intercargo, AySA, Tandanor y Casa de la Moneda.

El plan oficial abarca a empresas de sectores estratégicos y se apoya en la Ley Bases, que estableció la privatización de Energía Argentina S.A. e Intercargo SAU, así como la privatización o concesión de AySA, Belgrano Cargas y Logística S.A., Sociedad Operadora Ferroviaria S.E. (SOFSE) y Corredores Viales S.A. El objetivo principal, según fuentes oficiales, es retirar al Estado de la gestión de estas compañías y fortalecer las reservas.

Caputo sostuvo que el cronograma se orienta a completar la mayor parte de las operaciones antes de fin de año y argumentó: “La estimación es que para fin de año esté todo esto concretado. El optimismo que tenemos está fundamentado en datos concretos, está basado en datos sólidos, en cosas que están pasando, en casos que estamos viendo que se las podemos mostrar, que están sucediendo y que se están comprobando, porque si no estuviera pasando esto, en pleno shock externo hoy estaríamos frente a un caos”.

Entre las empresas incluidas en el plan, AySA y Transener encabezan el grupo en el que el proceso de privatización muestra mayores avances. El martes se publicó en el Boletín Oficial el contrato de concesión de AySA y, según fuentes consultadas por Infobae, el llamado a licitación debería formalizarse en los próximos días. El procedimiento comprende varias etapas y demandará cerca de tres meses, ya que los interesados tendrán que acreditar solvencia económica y capacidades técnicas antes de formalizar una oferta. El objetivo es recaudar USD 500 millones con la concesión de AySA, que opera en la Ciudad de Buenos Aires y 26 partidos del conurbano bonaerense.

En el caso de Transener, también esta semana, la Secretaría de Energía comunicó que la Comisión Evaluadora habilitó a tres empresas para participar de la etapa económica: Genneia S.A. (Edison Transmisión S.A. y Genneia S.A.), Central Puerto S.A. y Edenor S.A., con propuestas de USD 356.174.811,78, USD 301.000.000 y USD 230.000.000, respectivamente. Transener administra más de 12.600 kilómetros de líneas de alta tensión que recorren el país y constituye la columna vertebral del sistema eléctrico nacional. La adjudicación está prevista para mayo y permitirá al Estado retirarse totalmente de la participación accionaria en la transportista, consolidando el esquema de regulación vigente.

El resto de las privatizaciones y concesiones transita etapas previas y los plazos dependen de la complejidad de cada caso. En una entrevista exclusiva con Infobae, Diego Chaher, titular de la Agencia de Transformación de Empresas Públicas, explicó: “El Presidente marcó que el Estado se tiene que retirar de todas las empresas. El objetivo es vender todo. Todas. Después el tema es el cuándo y el cómo”.

Para Chaher, el desorden administrativo que encontró al asumir no es un hecho aislado, sino una consecuencia inevitable de la histórica falta de control estatal. El funcionario sostuvo que cualquier intento de saneamiento bajo la órbita pública es, por definición, pasajero: “Por más que hagamos los deberes para que las empresas estén en régimen, eso se desvirtúa en treinta segundos si perdés la disciplina de mercado”, advirtió.

Cuándo ingresan los dólares

En cuanto al flujo de fondos, fuentes del Ministerio de Economía señalaron a Infobae que la expectativa es que los dólares de las privatizaciones y concesiones empiecen a ingresar en el segundo semestre. Esto condiciona la estrategia financiera para el pago de vencimientos inmediatos, que depende de la colocación de bonos y de acuerdos con bancos para obtener préstamos respaldados por garantías estatales. El plan oficial apuesta a que, una vez completados los procesos de licitación y adjudicación, el ingreso de capital privado permita reforzar la posición de reservas y avanzar en la reducción del déficit fiscal.

El procedimiento para cada empresa contempla etapas de verificación de la solvencia y capacidad técnica de los interesados. Las fuentes remarcaron que los plazos responden a la magnitud y complejidad de las operaciones, y que el retiro del Estado de la administración de empresas públicas responde tanto a una decisión política como a la necesidad de consolidar el esquema legal y regulatorio vigente.